Beim Immobilienkauf in Deutschland ist der Kaufpreis nur die halbe Wahrheit. Die Kaufnebenkosten machen oft 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus - und das kann schnell mehrere zehntausend Euro bedeuten. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und Maklerprovisionen summiert sich schnell auf. Ein Haus für 400.000 Euro? Dann kommen nochmal 26.000 bis 60.000 Euro dazu. Kein Wunder, dass viele Kaufinteressenten den Kauf verschieben. Doch 2025 gibt es mehr Förderungen als je zuvor, die diese Kosten direkt oder indirekt senken. Hier ist, was wirklich funktioniert.
Was genau sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Ausgaben, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Dazu gehören:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises - je nach Bundesland. In Hessen sind es 6,5 %, in Bayern 3,5 %.
- Notarkosten: Ca. 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises. Der Notar prüft den Vertrag, beglaubigt Unterschriften und registriert den Eigentumswechsel.
- Grundbuchgebühren: Ca. 0,5 % des Kaufpreises. Hier wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
- Maklerprovision: Wenn ein Makler beteiligt ist, liegt sie zwischen 3 % und 7 % inklusive Mehrwertsteuer. In manchen Bundesländern zahlt der Käufer, in anderen der Verkäufer.
Insgesamt sind diese Kosten oft höher als die jährliche Miete, die man vorher bezahlt hat. Das ist der Grund, warum viele Menschen erst gar nicht anfangen - oder sich erstmal mit einer kleineren Wohnung begnügen.
Das Hessengeld-Programm: Der einzige direkte Zuschuss
Das einzige Programm in Deutschland, das Kaufnebenkosten direkt reduziert, ist das Hessengeld des Landes Hessen. Es wurde 2024 eingeführt und 2025 weiter ausgebaut. Wer in Hessen eine Immobilie kauft, die er selbst bewohnt, kann bis zu 100 % der Grunderwerbsteuer als Zuschuss zurückbekommen - maximal 6 % des Kaufpreises.
Beispiel: Ein Einfamilienhaus in Frankfurt kostet 400.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer beträgt 6,5 % = 26.000 Euro. Mit Hessengeld bekommt man bis zu 24.000 Euro zurück (6 % von 400.000). Das ist kein Darlehen, das man zurückzahlen muss. Es ist ein Zuschuss, der in 10 Jahren in jährlichen Raten von 2.400 Euro ausgezahlt wird.
Die Voraussetzungen sind streng, aber klar:
- Sie sind Erstkäufer (keine andere Immobilie im Leben besessen).
- Ihr zu versteuerndes Einkommen liegt unter 45.000 Euro (Single) oder 90.000 Euro (Paar).
- Sie bewohnen die Immobilie mindestens 10 Jahre.
- Der Kaufvertrag ist unterschrieben, aber noch nicht notariell beurkundet.
Im ersten Halbjahr 2025 wurden 12.783 Anträge genehmigt - das sind 87 % aller eingereichten Anträge. Die durchschnittliche Bearbeitungszeit liegt bei 72 Tagen. Wer sich nicht vorbereitet, wartet lange. Wichtig: Der Antrag muss mindestens 30 Tage vor der notariellen Beurkundung eingereicht werden. Ohne Nachweis des Einkommens der letzten beiden Jahre und des Grundbuchauszugs gibt es keine Förderung.
KfW 124: Die indirekte Lösung für ganz Deutschland
Wenn Sie nicht in Hessen leben, ist das KfW-Programm 124 Ihre beste Option. Es bietet keinen direkten Zuschuss, aber es ermöglicht, dass Ihre Bank bis zu 110 % des Kaufpreises finanzieren darf - inklusive aller Kaufnebenkosten.
Das bedeutet: Ein Haus für 400.000 Euro mit 26.000 Euro Grunderwerbsteuer, 12.000 Euro Notarkosten und 14.000 Euro Maklergebühren (3,5 %) ergibt 452.000 Euro Gesamtkosten. Mit KfW 124 kann Ihre Bank diese 452.000 Euro finanzieren - vorausgesetzt, Sie haben mindestens 10 % Eigenkapital. Die Zinsen sind seit dem 23. Oktober 2025 auf 1,12 % p.a. gesunken - ein Rekordtief.
Die meisten Sparkassen und Volksbanken akzeptieren diese 110 %-Regel. Die Deutsche Sparkassen- und Girozentrale (DSGV) hat das Ende Januar 2025 offiziell bestätigt. Sie müssen nur den KfW-Antrag vor Unterzeichnung des Kaufvertrags stellen. Die Bank prüft dann, ob Sie die Voraussetzungen erfüllen: Einkommensnachweis, keine andere Immobilie, und eine ausreichende Bonität.
Ein großer Vorteil: Sie zahlen keine zusätzlichen Gebühren für die KfW-Förderung. Sie bekommen einfach mehr Kredit als sonst. Das macht den Kauf erst möglich - besonders für junge Familien oder Erstkäufer mit niedrigem Einkommen.
Kombi aus KfW 124 und BEG: Noch mehr Geld für Sanierungen
Wenn Sie eine ältere Immobilie kaufen und sanieren wollen, können Sie noch mehr sparen. Kombinieren Sie KfW 124 mit der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Die BEG fördert Sanierungen mit Tilgungszuschüssen von bis zu 45 %.
Beispiel: Sie kaufen ein Haus für 350.000 Euro und planen Sanierungen für 120.000 Euro (Dach, Fenster, Heizung). Die Kaufnebenkosten betragen 50.000 Euro. Insgesamt investieren Sie 520.000 Euro. KfW 124 deckt 110 % von 350.000 Euro = 385.000 Euro. Die BEG-Förderung gibt Ihnen 45 % von 120.000 Euro = 54.000 Euro Tilgungszuschuss. Das bedeutet: Sie zahlen 520.000 Euro, bekommen aber 54.000 Euro zurück - und die Kaufnebenkosten sind in der Finanzierung enthalten.
Wichtig: Der Energieberater muss vor Kaufvertragsunterzeichnung einen Sanierungsplan erstellen. Die BAFA fördert diesen Bericht mit bis zu 80 % der Kosten. Das ist kostenloses Geld, das Sie nutzen müssen, sonst verlieren Sie einen Teil der Förderung.
Was funktioniert nicht?
Nicht alle Programme helfen bei Kaufnebenkosten. Das KfW-Programm 270 („Jung kauft Alt“) gibt bis zu 150.000 Euro Kredit - aber nur für den Kaufpreis. Kaufnebenkosten sind ausgeschlossen. Auch die Programme der Bundesländer wie NRW.BANK oder das Berliner Wohnungsbauprogramm decken oft nur den Kaufpreis. Sie müssen extra prüfen, ob Kaufnebenkosten mitfinanziert werden.
Ein häufiger Fehler: Viele glauben, dass sie mit 5 % Eigenkapital auskommen. Tatsächlich verlangen die meisten Banken bei KfW 124 mindestens 10 %, weil sie die Nebenkosten mitfinanzieren. Wer nur 5 % hat, muss entweder mehr sparen oder auf ein günstigeres Objekt ausweichen.
Praktische Tipps: So vermeiden Sie Fehler
- Antrag vor Vertrag: Alle Förderanträge müssen vor Unterzeichnung des Kaufvertrags gestellt werden. Sonst ist die Förderung weg.
- Dokumente sammeln: Einkommensnachweise, Grundbuchauszug, Energieberatungsbericht, Kaufvertrag. Alles muss vollständig sein. 32 % der Anträge werden abgelehnt - meist wegen fehlender Unterlagen.
- Notarkosten trennen: Im Kaufvertrag muss der Kaufpreis und die Nebenkosten klar getrennt ausgewiesen sein. Sonst lehnt die KfW ab.
- Zeit einplanen: Hessengeld braucht bis zu 72 Tage. KfW-Programme 28 Tage. Planen Sie mindestens 3 Monate vor Kauf ein.
- Bankwechsel nicht vergessen: Nicht jede Bank bietet KfW 124 an. Fragen Sie vorher: „Bieten Sie KfW-Finanzierungen mit 110 % Finanzierung an?“
Was kommt 2026?
Die Zukunft ist ungewiss. Nach dem Regierungsbruch im Frühjahr 2025 wurden viele Förderprogramme auf den Prüfstand gestellt. Finanzminister Christian Lindner warnte, dass Kaufnebenkosten-Förderungen Immobilienpreise treiben. Es wird über eine Abschaffung oder Beschränkung diskutiert.
Prognos prognostiziert aber, dass bis 2027 mindestens sieben Bundesländer eigene Programme einführen werden. Das würde die aktuelle Fragmentierung beenden. Hessen, NRW und Bayern könnten sich an einem bundesweiten System orientieren.
Ein Fakt bleibt: Die Grunderwerbsteuer bleibt die größte Hürde. 82 % der Kaufinteressenten nennen sie als Hauptgrund für den verzögerten Immobilienkauf. Wer jetzt handelt, nutzt die besten Konditionen seit Jahren. Die Zinsen sind niedrig, die Förderungen sind da - und die Bearbeitungszeiten sind lang. Wer wartet, verliert.