Immobilienpreise in Deutschland 2025: Erholung oder neue Blase?
Im Jahr 2025 ist der deutsche Immobilienmarkt nicht mehr das, was er vor drei Jahren war. Die wilden Preissprünge der Boomjahre liegen hinter uns, doch auch die harten Korrekturen von 2023 und 2024 haben ihren Höhepunkt erreicht. Heute bewegt sich der Markt in einer neuen Phase - nicht mehr im Aufschwung, nicht mehr im Absturz, sondern in einer ruhigen, aber klaren Erholung. Die Frage ist nicht mehr, ob die Preise steigen, sondern wo und um wie viel.
Was passiert eigentlich mit den Preisen?
Im ersten Quartal 2025 lag der Preis für Eigentumswohnungen bereits 1,1 Prozent über dem Vorjahreswert. Ein- und Zweifamilienhäuser waren sogar 2,9 Prozent teurer. Diese Zahlen kommen nicht aus einer Werbebroschüre, sondern aus offiziellen Daten von Schwäbisch Hall und dem Statistischen Bundesamt. Der Trend setzte sich fort: Im zweiten Quartal stiegen die Preise für Wohnungen um 2 Prozent, für Häuser um 3 Prozent. Im dritten Quartal zogen Eigentumswohnungen nochmal um 0,8 Prozent an, Bestandsimmobilien sogar um fast 1,5 Prozent. Der Durchschnittspreis lag im September 2025 bei 3.477 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen und 3.007 Euro für Häuser.
Diese Zahlen sind kein Zufall. Sie zeigen: Der Markt hat sich nach der tiefen Korrektur von 2022 bis 2024, als Preise um bis zu 17,5 Prozent fielen, wieder stabilisiert. Wer glaubt, die Preise seien noch immer niedrig, irrt. Sie sind wieder auf einem Niveau, das viele als realistisch, aber nicht mehr günstig empfinden.
Warum steigen die Preise wieder?
Es gibt drei Haupttreiber, die den Markt 2025 antreiben: Zinsen, Wohnraumknappheit und Energieeffizienz.
Die Bauzinsen haben sich nach dem Anstieg von 2022 stabilisiert. Im November 2025 lagen sie zwischen 3,4 und 4,1 Prozent - hoch, aber planbar. Das bedeutet: Käufer können wieder mit Sicherheit rechnen. Keine plötzlichen Zinssprünge, keine Panikverkäufe. Die Finanzierung ist wieder berechenbar, und das gibt dem Markt Halt.
Zweitens: Es gibt einfach nicht genug Wohnraum. Besonders in Städten wie München, Frankfurt, Berlin oder Hamburg fehlt es an Wohnungen. Die Nachfrage bleibt hoch, die Neubauten kommen nicht schnell genug. Das treibt die Preise - besonders für Bestandsimmobilien, die oft besser gelegen sind als neue Projekte.
Drittens: Energieeffizienz zahlt sich aus. Immobilien mit guter Energiebilanz, etwa mit Wärmepumpe oder moderner Dämmung, steigen stärker im Wert. Die Sparkasse hat beobachtet: Häuser mit Energieeffizienzklasse A oder B legen deutlich schneller zu als alte Kesselhäuser. Das ist kein Trend, das ist eine Regel geworden. Wer heute kauft, muss auf Energiekosten achten - nicht nur für den eigenen Geldbeutel, sondern auch für den späteren Wiederverkauf.
Regionale Unterschiede: Stadt vs. Land
Nicht überall in Deutschland ist die Lage gleich. In Metropolregionen steigen die Preise klar, in ländlichen Gebieten bleibt vieles stabil - oder fällt sogar leicht.
Die Sparkasse hat das deutlich dokumentiert: Die Preisanstiege in Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern liegen deutlich über dem Bundesdurchschnitt. In München oder Hamburg zahlt man heute schon 5.000 Euro pro Quadratmeter für eine gute Wohnung. In kleineren Städten wie Magdeburg oder Chemnitz liegt der Preis bei 2.200 bis 2.600 Euro - und bleibt dort meist stabil.
Ländliche Regionen ohne gute Infrastruktur oder Arbeitsplätze sehen kaum Bewegung. Hier bleibt die Nachfrage schwach, weil junge Menschen wegziehen und ältere Menschen ihre Häuser nicht verkaufen wollen. Das führt zu einem zweigeteilten Markt: Ein starkes, dynamisches Zentrum und eine ruhige, fast stagnierende Peripherie.
Neubau vs. Bestand: Wer profitiert wirklich?
Im dritten Quartal 2025 zeigte sich eine klare Trennung: Bestandsimmobilien legten mit 1,5 Prozent deutlich stärker zu als Neubauten, die nur 0,19 Prozent zulegten. Warum?
Neubauten sind oft weit außerhalb der Stadt, teuer in der Errichtung und müssen heute strenge Energievorgaben erfüllen. Das macht sie teuer - aber nicht unbedingt attraktiver. Viele Käufer bevorzugen heute Wohnungen mit Charakter: hohe Decken, alte Fenster, gepflegte Treppenhäuser - Dinge, die man in Neubauten oft nicht findet.
Bestandsimmobilien hingegen sind oft zentral gelegen, haben gute Anbindungen und können mit moderner Sanierung aufgewertet werden. Wer heute eine alte Wohnung kauft, kann sie mit neuer Heizung, Dämmung und Fenstern auf den neuesten Stand bringen - und das kostet oft weniger als ein Neubau. Das macht sie attraktiver - und steigert ihren Wert.
Was kommt 2026?
Alle großen Institute - vom BVR bis zu Finanztip - prognostizieren für 2026 eine Steigerung von 2 bis 4 Prozent pro Jahr. Das klingt nicht viel, aber es ist stabil. Es entspricht etwa der erwarteten Inflation. Das ist kein Boom, das ist ein gesunder, nachhaltiger Aufwärtstrend.
Dr. Klein von Europace geht von 3 Prozent aus - und betont: Diese Steigerung gilt vor allem für Immobilien in gefragten Lagen. Wer in einer Stadt mit guter Infrastruktur, Nahverkehr und Arbeitsplätzen kauft, profitiert. Wer in einer Region ohne Zukunft investiert, riskiert, dass sein Haus an Wert verliert.
Die langfristige Perspektive bis 2030 und 2050 sieht eine Verstädterung, aber auch eine Aufwertung ländlicher Regionen mit guter digitaler Versorgung. Wer heute in eine Wohnung mit schnellem Internet und Energieeffizienz investiert, baut nicht nur ein Zuhause, sondern eine langfristige Wertanlage.
Was bedeutet das für Käufer?
Wenn du 2025 oder 2026 eine Immobilie kaufen willst, dann denk nicht nur an den Quadratmeterpreis. Denk an drei Dinge:
- Wo? In einer Stadt mit Wachstum oder in einer Region, die absterbt?
- Was? Eine alte Wohnung, die du sanieren kannst - oder ein Neubau, der teuer ist, aber wenig Charakter hat?
- Wie? Ist die Energieeffizienz gut? Kannst du Förderungen nutzen? Wie hoch sind die laufenden Kosten?
Finanztip warnt: Zögere nicht zu lange. Mit 2 bis 4 Prozent Preissteigerung pro Jahr wächst der Wert deiner Immobilie - und deine Chance, sie günstig zu bekommen, schrumpft.
Der Markt ist nicht mehr ein Spiel der Spekulanten. Er ist ein Spiel der Planer. Wer heute klug kauft, sichert sich nicht nur ein Zuhause - sondern einen stabilen Vermögenswert für die nächsten 20 Jahre.
Warum der Postbank Wohnatlas und andere Berichte sich widersprechen
Du hast vielleicht gehört, dass der Postbank Wohnatlas 2025 einen realen Preisrückgang von 2,8 Prozent für 2024 meldet. Das stimmt - aber nur für den gesamten Bestand, bereinigt um Inflation. Das ist eine andere Messung als die Quartalszahlen, die den tatsächlichen Verkaufspreis zeigen.
Der Wohnatlas misst, wie viel Kaufkraft du für eine Wohnung bekommst - also realen Wert. Die anderen Berichte messen, wie viel du heute zahlen musst - also nominalen Preis. Beides ist richtig. Nur: Sie sagen etwas anderes.
2024 war ein Jahr der Anpassung. 2025 ist ein Jahr der Erholung. Wer nur den einen Bericht liest, versteht den Markt nicht. Wer beide betrachtet, erkennt die Wahrheit: Der Markt hat sich nicht verändert - er hat sich vertieft.
