Wenn du in Deutschland eine Immobilie kaufen willst, aber kein großes Kapital hast, dann solltest du dir Studentenapartments mal genauer ansehen. Sie sind nicht mehr nur eine Nische - sie sind eine der stabilsten und durchschaubarsten Anlageformen im deutschen Immobilienmarkt. In Leipzig, Berlin, München oder Dortmund funktionieren sie seit Jahren wie ein Uhrwerk: hohe Nachfrage, niedrige Leerstände, regelmäßige Mieteinnahmen. Aber ist das wirklich so einfach? Und was passiert, wenn weniger Studierende kommen? Hier ist, was du wirklich wissen musst.
Warum Studentenapartments funktionieren - die Zahlen sprechen
Im Wintersemester 2024/25 waren über 2,87 Millionen Studierende in Deutschland immatrikuliert. Das ist mehr als je zuvor. Aber die Wohnheime der Studierendenwerke können nur rund 84.000 Plätze bieten. Das heißt: Fast 90 Prozent der Studierenden müssen sich selbst eine Wohnung suchen. Und sie wollen keine WG-Zimmer mit drei Duschen und einem Kühlschrank, der nur noch kalt wird. Sie wollen eine eigene Wohnung - mit eigenem Bad, Küchenzeile und WLAN, das funktioniert. Eine Umfrage von CBRE ergab: 45 Prozent der Studierenden würden bis zu 400 Euro im Monat dafür ausgeben. Über 20 Prozent zahlen sogar mehr als 400 Euro. Das ist kein Zufall. Das ist System.
Die Mietpreise liegen je nach Stadt und Ausstattung zwischen 450 und 899 Euro. In Leipzig oder Halle bekommst du ein voll möbliertes Mikroapartment mit eigenem Bad für 550 Euro. In München oder Frankfurt sind es leicht über 700 Euro. Und in Spitzenlagen wie der Nähe der TU München oder der Uni Hamburg haben einige Objekte die 1.000-Euro-Marke überschritten. Vergleichsweise: In Paris liegt die durchschnittliche Miete für Studentenwohnungen bei über 500 Euro, in London bei bis zu 1.300 Euro. Deutschland ist noch günstig - und das macht es attraktiv.
Was kostet eine solche Investition?
Du musst nicht 500.000 Euro aufbringen, um anzufangen. Ein einzelnes Studentenapartment kostet zwischen 150.000 und 300.000 Euro - je nach Lage, Ausstattung und Größe. Das ist deutlich weniger als eine klassische Eigentumswohnung in einer Großstadt. Du kannst also mit einem kleineren Kapital starten. Und du hast noch einen Vorteil: Die KfW Bank bietet Förderungen für energieeffiziente Sanierungen. Wenn du ein altes Gebäude in der Nähe einer Hochschule kaufst und es in moderne Mikroapartments umwandelst, kannst du mit günstigen Krediten und Zuschüssen rechnen. Das macht den Einstieg nicht nur günstiger, sondern auch nachhaltiger.
Die Rendite - warum das besser ist als eine normale Wohnung
Privatanleger rechnen mit einer Nettoanfangsrendite von 2,8 bis 3,3 Prozent bei Studentenapartments. Klingt nicht viel? Vergleiche das mit einer normalen Eigentumswohnung: Da liegen die Renditen oft bei 2,2 bis 2,7 Prozent - und das bei höheren Instandhaltungskosten, längeren Leerständen und mehr Verwaltungsaufwand. Bei Studentenwohnungen ist die Auslastung in Top-Lagen konstant über 90 Prozent. In manchen Städten wie Dortmund oder Hannover liegt sie sogar bei 95 Prozent. Das ist keine Zufallslage. Das ist Planung.
Und hier kommt der große Unterschied: Während andere Immobilien 2025 und 2026 unter steigenden Zinsen und Baukosten leiden, bleibt die Nachfrage nach Studentenwohnungen stabil. Die Studierenden kommen trotz Teuerung. Sie verzichten auf Urlaub, um sich eine gute Wohnung leisten zu können. Sie zahlen lieber mehr Miete, als einen langen Weg zur Uni in Kauf zu nehmen. Das macht diese Immobilien besonders widerstandsfähig.
Wer baut und verkauft diese Apartments?
Du denkst, das machen nur Studierendenwerke? Falsch. Es gibt drei Hauptgruppen:
- Öffentlich-rechtliche Träger wie das Studierendenwerk Aachen: Sie bauen nachhaltig, mit Fokus auf Ökologie und Gemeinschaftsräume. Aber sie können nicht mehr alleine den Bedarf decken.
- Privatwirtschaftliche Plattformen wie THE FIZZ oder HAVENS LIVING: Die bauen komplett neue, hochstandardisierte Gebäude mit 200 bis 400 Wohnungen. Sie verwalten alles digital - von der Buchung bis zur Mietzahlung. 2025 realisieren sie Projekte wie THE FIZZ Ludwigshafen mit 330 Wohnungen oder sanieren 6 Gebäude mit insgesamt 2.200 Einheiten - für 16 Millionen Euro.
- Opportunistische Käufer wie die Greyfield Group: Die kaufen alte, leerstehende Gebäude in NRW, besonders im Ruhrgebiet, und verwandeln sie in Studentenwohnungen. Das ist günstig, schnell und bringt hohe Renditen.
Das ist kein Markt für Einzelkämpfer mehr. Es ist ein Markt für Profis - aber trotzdem bleibt Platz für kleine Investoren. Du musst nicht selbst bauen. Du kannst einfach eine bestehende Wohnung kaufen, die schon als Studentenapartment genutzt wird.
Die Risiken - was schiefgehen kann
Nein, es ist nicht alles perfekt. Es gibt zwei große Risiken.
Erstens: Die Zahl der Studierenden wird sinken. Experten sagen, dass nach den doppelten Abiturjahrgängen - also den Jahrgängen 2020 bis 2023 - die Zahlen zurückgehen werden. Das ist kein kurzfristiger Einbruch. Das ist ein struktureller Trend, der in den kommenden fünf Jahren spürbar wird. Wenn weniger Studenten kommen, sinkt die Nachfrage. Und das könnte die Mietpreise drücken.
Zweitens: Du musst den Standort kennen. Ein Apartment in einer kleinen Stadt mit nur einer Hochschule, die sich nicht weiterentwickelt, ist riskant. Ein Apartment in einer Stadt, die gerade eine neue Fakultät eröffnet, oder wo eine U-Bahnlinie gebaut wird, ist ein Gewinn. Die Zukunft der Nachfrage hängt an der Entwicklung der Hochschule - nicht an der Wohnung.
Aber hier ist der Trick: Studentenapartments lassen sich leicht umnutzen. Wenn weniger Studierende kommen, kannst du die Wohnungen in Mikrowohnungen für junge Berufseinsteiger, Singlehaushalte oder Remote-Arbeiter umwandeln. Die Struktur ist dieselbe: kleine Fläche, eigenes Bad, moderne Ausstattung. Der Umbau kostet wenig - und du verlierst nicht dein Geld.
Was du tun solltest - 5 konkrete Schritte
- Wähle die Stadt sorgfältig aus. Konzentriere dich auf Städte mit mindestens 20.000 Studierenden und mehreren Hochschulen. Berlin, Hamburg, Leipzig, Hannover, Köln, Nürnberg, Frankfurt, Dortmund, Ludwigshafen - das sind die sicheren Standorte.
- Prüfe die Hochschulentwicklung. Gibt es neue Studiengänge? Wird eine Fakultät erweitert? Ist ein neues Campusgebäude geplant? Das ist wichtiger als die aktuelle Miete.
- Kaufe nur voll möblierte, energieeffiziente Apartments. Alte, nicht sanierte Wohnungen lohnen sich nicht. Die Mietpreise für solche Objekte sinken, und die Instandhaltung kostet mehr als die Mieteinnahmen.
- Prüfe die Verwaltung. Willst du selbst verwalten? Dann nimm eine Wohnung mit bestehenden Mietverträgen. Willst du passiv investieren? Dann kaufe ein Objekt, das von einer Plattform wie HAVENS LIVING oder THE FIZZ verwaltet wird.
- Rechne mit einer Laufzeit von 7-10 Jahren. Studentenapartments sind keine kurzfristige Spekulation. Sie sind eine langfristige Anlage. Nach 7 Jahren kannst du sie dann umnutzen - oder verkaufen. Der Markt ist flüssig, weil viele andere Investoren genau dasselbe tun.
Die Zukunft: Was kommt danach?
Studentenapartments sind kein Trend. Sie sind eine Antwort auf eine neue Lebensweise. Die heutige Generation will Unabhängigkeit, Flexibilität und digitale Lösungen. Sie will nicht mit 15 Leuten in einer WG wohnen. Sie will eine eigene Wohnung - auch wenn sie klein ist. Das wird sich nicht ändern. Und die Städte brauchen diese Wohnungen. Ohne sie würden viele Studierende in die Nachbarstädte ausweichen - oder gar nicht studieren.
Die Privatwirtschaft hat erkannt, dass sie hier nicht nur Geld verdienen kann, sondern auch einen gesellschaftlichen Beitrag leistet. Deshalb investieren große Player jetzt massiv. Und das macht das Segment stabiler als je zuvor.
Du musst kein Immobilien-Experte sein, um hier erfolgreich zu sein. Du musst nur wissen: Standort ist alles. Qualität ist entscheidend. Und Langfristigkeit ist der Schlüssel.
Kann ich als Privatanleger wirklich in Studentenapartments investieren?
Ja, absolut. Du musst nicht selbst bauen. Du kannst einzelne Mikroapartments kaufen, die bereits vermietet sind. Die Einstiegspreise liegen zwischen 150.000 und 300.000 Euro - deutlich niedriger als bei klassischen Eigentumswohnungen. Viele Banken bieten spezielle Kredite für solche Objekte an, besonders wenn sie energieeffizient saniert sind. Die KfW fördert sogar Sanierungen mit Zuschüssen. Du brauchst nur einen klaren Standort und eine gute Verwaltung.
Sind Studentenapartments steuerlich günstiger als andere Immobilien?
Nein, die Steuern sind nicht anders. Du zahlst Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen, genauso wie bei jeder anderen Vermietung. Aber du kannst mehr Kosten absetzen: Sanierungskosten, Instandhaltung, Verwaltungskosten, Zinsen. Und wenn du energieeffizient sanierst, bekommst du von der KfW Zuschüsse - das senkt deine Anschaffungskosten und damit auch die steuerliche Bemessungsgrundlage. Das macht die Investition insgesamt günstiger, aber nicht steuerlich anders.
Was passiert, wenn ein Studierender auszieht?
Nichts Besonderes. Die Vermietung läuft über digitale Plattformen, die die Wohnung automatisch neu bewerben. Die durchschnittliche Leerstandszeit beträgt nur 14 Tage - oft weniger. Das liegt an der hohen Nachfrage. In Städten mit vielen Hochschulen ist die Wartezeit für eine neue Wohnung oft länger als die Zeit, die ein Student für die Wohnungssuche braucht. Du musst dich nicht um die Suche kümmern - wenn du dich für eine professionell verwaltete Wohnung entscheidest.
Ist es sinnvoll, in eine alte Wohnung zu investieren?
Nur, wenn du sie komplett sanierst. Alte Wohnungen ohne modernes Bad, ohne Isolierung, ohne digitale Türschlösser oder ohne Energieeffizienzklasse A+ lohnen sich nicht. Die Mietpreise dafür sinken, und die Reparaturkosten steigen. Besser ist es, eine Wohnung zu kaufen, die bereits als Studentenapartment genutzt wird - oder eine, die du mit KfW-Förderung modernisieren kannst. Dann hast du eine echte Chance auf stabile Renditen.
Wie lange sollte ich das Objekt halten?
Mindestens 7 bis 10 Jahre. Studentenapartments sind keine kurzfristige Spekulation. Sie funktionieren am besten, wenn du sie über mehrere Mietzyklen hältst. Nach 7 Jahren kannst du sie dann umnutzen - etwa als Mikrowohnung für junge Berufstätige - oder verkaufen. Der Markt ist flüssig, weil viele Investoren genau dasselbe tun. Ein Verkauf nach 5 Jahren ist möglich, aber du verlierst oft die Renditevorteile, die erst nach einigen Jahren kommen.
