Die 3-Objekt-Grenze, die rechtliche Schwelle, ab der die Vermietung von mehr als drei Wohnungen als gewerbliche Tätigkeit gilt. Auch bekannt als Gewerbe-Grenze, ist sie kein theoretisches Detail – sie bestimmt, ob du Steuern zahlen musst, ob du Fördermittel bekommst und ob du dich an Mietrechtsvorschriften halten musst. Wenn du als Privatperson drei oder weniger Wohnungen vermietest, bist du in der Regel nicht gewerblich tätig. Sobald du die vierte Wohnung vermietest – egal ob du sie selbst gebaut, gekauft oder saniert hast – ändert sich alles.
Diese Grenze hat direkte Auswirkungen auf deine Sanierungsplanung. Du willst ein altes Haus modernisieren? Wenn du danach drei Wohnungen vermieten willst, bist du noch im privaten Bereich. Aber wenn du vier oder mehr Wohnungen planst, musst du dich als Gewerbetreibender anmelden, deine Baukosten anders bilanzieren und kannst unter Umständen nicht mehr auf die KfW-Förderung für Ein- oder Zweifamilienhäuser zugreifen. Viele Hausbesitzer merken das erst, wenn sie den Bauantrag stellen – und dann ist es zu spät. Die Denkmalschutzbehörde, die bei historischen Gebäuden die Sanierungsmaßnahmen genehmigt prüft oft auch, ob du gewerblich tätig wirst. Und die Bauantrag, das offizielle Dokument, mit dem du eine Baumaßnahme genehmigen lässt muss in diesem Fall andere Angaben enthalten – etwa zur geplanten Nutzung und zur Anzahl der Wohnungen.
Es geht nicht nur um Zahlen. Die 3-Objekt-Grenze beeinflusst auch, wie du deine Investition rechnest. Gewerbliche Vermieter müssen höhere Abschreibungen berücksichtigen, andere Versicherungen abschließen und oft sogar eine Gewerbehaftpflicht haben. Wer dagegen nur drei Wohnungen hat, kann oft mit der privaten Haftpflicht und einfachen Steuererklärungen auskommen. Viele, die mit der Sanierung eines Mehrfamilienhauses starten, unterschätzen das. Sie denken, sie bauen nur für sich – doch wenn sie später eine Wohnung an einen Mieter vergeben, zählt das schon. Und wenn die vierte kommt, ändert sich der ganze rechtliche Rahmen.
Du musst die 3-Objekt-Grenze nicht fürchten – aber du musst sie kennen. Ob du jetzt eine Dachgeschosswohnung umbaust, ein altes Haus in vier Einheiten aufteilst oder nur eine Wohnung vermietest: Die Zahl der Wohnungen entscheidet, welche Regeln gelten. Die Beiträge hier zeigen dir, wie andere mit ähnlichen Situationen umgegangen sind – von der Koordination mit Behörden bis zur korrekten Dokumentation für die Bewertung. Du findest konkrete Tipps dazu, wie du deine Sanierung richtig planst, ohne ungewollt in die Gewerbezone zu geraten. Denn wer die Grenze kennt, kann sie nutzen – und nicht von ihr überrascht werden.
