Beim Hauskauf denken die meisten nur an den Preis des Grundstücks und die Baukosten. Doch was passiert, wenn Sie plötzlich 20.000 Euro mehr zahlen müssen - und das, obwohl Sie alles genau geplant hatten? Die Antwort: Sie haben die Baunebenkosten vergessen. Diese Kosten entstehen, bevor der erste Stein liegt, und sie sind oft größer als der Baukostenanteil selbst. In Deutschland liegen Baunebenkosten typisch zwischen 15 und 20 Prozent der gesamten Baukosten. Bei einem Haus mit 300.000 Euro Baukosten bedeutet das: 45.000 bis 60.000 Euro zusätzlich. Kein Wunder, dass viele Bauherren am Ende überfordert sind.
Was genau sind Baunebenkosten?
Baunebenkosten sind alle Ausgaben, die neben dem Grundstückspreis und den reinen Baukosten anfallen - also alles, was nötig ist, um das Haus tatsächlich bauen und bewohnen zu können. Das sind nicht die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Das sind die Kosten, die erst nach dem Kauf, aber vor dem Bau entstehen. Sie sind ortsabhängig, komplex und werden von vielen Anbietern bewusst klein gehalten, damit das Angebot attraktiver wirkt.
1. Grunderwerbsteuer - der größte Posten, den Sie nicht übersehen dürfen
Diese Steuer ist kein Bonus, sondern eine Pflicht. Sie fällt an, sobald das Grundstück in Ihren Namen übertragen wird. Der Satz variiert von Bundesland zu Bundesland: In Bayern 3,5 Prozent, in Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen, Brandenburg und Saarland 6,5 Prozent. Das macht bei einem 300.000-Euro-Grundstück einen Unterschied von 9.000 Euro. In Leipzig, Sachsen, liegt der Satz bei 5 Prozent - also 15.000 Euro. Viele kaufen das Grundstück, ohne zu wissen, wie hoch die Steuer ist. Das ist ein fataler Fehler. Nutzen Sie die offizielle Tabelle des Bundesfinanzministeriums, um den genauen Satz für Ihr Bundesland zu prüfen.
2. Notar- und Grundbuchkosten - 1,5 Prozent des Kaufpreises
Der Notar prüft den Vertrag, sichert Ihre Rechte und führt die Eintragung ins Grundbuch durch. Diese Kosten betragen rund 1,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem 150.000-Euro-Grundstück sind das schon 2.250 Euro. Die Kosten setzen sich aus Gebühren für den Notar, den Gerichtsnotar und die Grundbuchamtseintragung zusammen. Es gibt keinen Weg daran vorbei - und keine Möglichkeit, diese Kosten zu sparen. Wer das unterschätzt, hat später keine Luft mehr im Budget.
3. Vermessungskosten - von 1.000 bis 3.000 Euro
Bevor Sie bauen, muss das Grundstück genau vermessen werden. Der Vermesser legt die Grenzen fest, prüft, ob Bäume oder Zäune auf Nachbargrundstücken stehen, und erstellt den Bauplan. Die Kosten liegen zwischen 1.000 und 3.000 Euro. Aber Achtung: Wenn das Grundstück unklare Grenzen hat oder der Boden uneben ist, kann der Vermesser mehrfach kommen. Ein Nutzer auf Immobilien-Community.de berichtet: "Von 1.500 auf 3.000 Euro - weil der Gutachter drei Mal anreisen musste." Das ist kein Einzelfall.
4. Bodengutachten - 800 bis 2.500 Euro
Wie stabil ist der Boden? Trägt er Ihr Haus? Gibt es Altlasten? Ein Bodengutachten klärt das. Bei einfachen Grundstücken kostet es 800 Euro, bei größeren oder belasteten Flächen bis zu 2.500 Euro. In Leipzig, wo viele alte Industrieareale umgewandelt werden, ist das besonders wichtig. Ein Gutachten kann teuer sein - aber es verhindert, dass Sie später 10.000 Euro für Sanierung zahlen, weil der Boden verseucht war. Experten raten: Machen Sie es immer, auch wenn der Verkäufer sagt, es sei nicht nötig.
5. Statikprüfung - 1.200 bis 1.500 Euro
Bevor der Architekt den Bauplan fertigstellt, muss die Statik geprüft werden. Das bedeutet: Werden die Wände, Decken und Fundamente das Gewicht tragen? Diese Prüfung ist Pflicht, wenn Sie ein Haus mit mehr als zwei Geschossen bauen. Die Kosten liegen bei 1.200 bis 1.500 Euro. Viele Fertighausanbieter bieten diese Prüfung als "inklusive Leistung" an - aber nur, wenn Sie ihren Standardplan nehmen. Ändern Sie etwas, zahlen Sie extra.
6. Baugenehmigung - 560 bis 3.000 Euro
Nicht jedes Haus braucht eine Genehmigung. Aber fast alle. Die Kosten hängen von der Komplexität ab: Ein einfaches Einfamilienhaus kostet 560 Euro, ein Haus mit Dachterrasse, Anbau und besonderer Architektur bis zu 3.000 Euro. In einigen Städten wie Leipzig gibt es zusätzliche Gebühren für Umweltprüfungen. Die Kommune prüft, ob Ihr Haus in den Bebauungsplan passt. Warten Sie nicht bis zum letzten Moment - die Bearbeitungszeit kann bis zu drei Monate dauern.
7. Erschließungskosten - 8.000 bis 15.000 Euro, oft viel mehr
Dies ist der Posten, der die meisten Bauherren überrascht. Erschließung bedeutet: Anschluss an Wasser, Strom, Abwasser, Gas und Internet. Wenn das Grundstück in einem Neubaugebiet liegt, sind diese Leitungen meist schon da. Aber wenn es ein altes, unbebautes Grundstück am Stadtrand ist, muss alles verlegt werden. Dann kostet es 20.000 Euro oder mehr. Ein Nutzer schreibt: "Habe 8.000 Euro eingeplant - es wurden 22.000 Euro, weil der Abwasserkanal 150 Meter weiter lag als gedacht." Machen Sie eine Anfrage beim Wasserverband und der Stadtwerke - und lassen Sie sich schriftlich bestätigen, wo die Leitungen enden.
8. Bauplatz-Bereinigung - rund 2.000 Euro
Ein Grundstück ist nicht immer leer. Es kann alte Fundamente, Betonplatten, Zäune, Bäume oder sogar einen alten Schuppen geben. Die Bereinigung kostet zwischen 1.500 und 3.000 Euro. Einige Anbieter bieten "Grundstücksfertigstellung" als Paket an - aber achten Sie darauf, was genau enthalten ist. Manchmal ist nur das Abtragen von Erde drin, nicht das Entfernen von alten Zäunen oder Fundamenten.
9. Baumfällungen - 1.000 Euro pro Baum
Ein alter Baum kann charmant wirken - aber er kann auch die Fundamente beschädigen oder die Baustelle blockieren. Fällen kostet 800 bis 1.200 Euro pro Baum, je nach Größe und Standort. Wenn er in der Nähe von Stromleitungen steht, kommt noch ein Spezialist hinzu - das wird teurer. Und: In vielen Kommunen brauchen Sie eine Genehmigung. Ohne sie zahlen Sie Bußgelder. Fragen Sie beim Ordnungsamt nach.
10. Bauversicherungen - 1.200 bis 2.000 Euro
Sie brauchen mindestens drei Versicherungen: Bauherrenhaftpflicht, Bauzeitversicherung und Feuerrohbauversicherung. Die Haftpflicht schützt Sie, wenn ein Arbeiter sich verletzt oder ein Nachbar beschädigt wird. Die Bauzeitversicherung deckt Schäden durch Sturm, Brand oder Einbruch während des Baus. Die Feuerrohbauversicherung ist oft Pflicht vom Kreditgeber. Zusammen kosten sie 1.200 bis 2.000 Euro. Wer hier spart, riskiert den ganzen Bau.
11. Maklerprovision - 3 bis 8 Prozent der Kaufsumme
Wenn Sie über einen Makler das Grundstück gekauft haben, zahlen Sie die Provision. Sie liegt zwischen 3 und 8 Prozent - je nach Bundesland und Vertrag. In einigen Regionen zahlt der Verkäufer, in anderen der Käufer. Lesen Sie den Vertrag genau. Viele Käufer denken, sie zahlen nichts - und stehen dann mit 15.000 Euro mehr auf dem Konto. In Sachsen ist die Provision oft vom Verkäufer zu tragen - aber das steht nicht immer im Angebot.
12. Grundschuldbestellung - 1 Prozent des Kreditbetrags
Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, muss die Bank eine Grundschuld auf das Grundstück eintragen. Das ist keine Gebühr, sondern eine Eintragung im Grundbuch. Die Kosten betragen etwa 1 Prozent des Kreditbetrags. Bei einem 650.000-Euro-Kredit sind das 6.500 Euro. Das ist kein Betrug - das ist Standard. Aber viele vergessen es, weil sie denken, es sei im Kredit enthalten. Es ist nicht. Es kommt extra. Rechnen Sie es in Ihre Finanzierung ein.
13. Zufahrt zur Baustelle - oft übersehen, aber entscheidend
Wenn Ihr Grundstück nur über einen schmalen Weg erreichbar ist, brauchen Sie eine Baustellenzufahrt. Das kann bedeuten: Betonieren, Pflaster legen, Stützmauern bauen. Wenn der LKW nicht ranfährt, müssen die Bauleute alles per Hand tragen - das kostet Zeit und Geld. In manchen Fällen werden 5.000 bis 10.000 Euro zusätzlich fällig. Fragen Sie den Bauamt: "Ist die Zufahrt baurechtlich zulässig?" Und: "Muss ich sie selbst herstellen?"
14. Architektenkosten für Bauantrag - 1.400 Euro
Ein Architekt berechnet nicht nur den Plan - er bereitet auch den Bauantrag vor. Dieser Antrag muss vollständig sein: Grundriss, Ansichten, Statik, Energieausweis. Die Kosten dafür liegen bei 1.200 bis 1.800 Euro. Viele Fertighausanbieter sagen: "Wir machen alles für Sie." Aber das ist oft nur der Standardplan. Wenn Sie Änderungen wollen, zahlen Sie extra. Und: Wenn der Antrag abgelehnt wird, müssen Sie ihn neu einreichen - und wieder bezahlen.
15. Altlastensanierung - bis zu 10.000 Euro, wenn Sie Glück haben
Ein altes Grundstück könnte früher eine Werkstatt, eine Tankstelle oder eine Mülldeponie gewesen sein. Dann ist der Boden mit Öl, Blei oder Chemikalien belastet. Die Sanierung kostet 5.000 bis 10.000 Euro - oder mehr. Ein Bodengutachten sagt Ihnen, ob es nötig ist. Aber: Nur wenn Sie das Gutachten vor dem Kauf machen, können Sie vom Verkäufer die Kosten verlangen. Nach dem Kauf sind Sie selbst verantwortlich. Viele Käufer ignorieren das - und zahlen später doppelt.
Wie planen Sie richtig?
Keine der 15 Posten ist optional. Sie müssen alle aufschreiben - und mit echten Zahlen füllen. Nutzen Sie eine Checkliste. Die Schwaebisch Hall Bank empfiehlt einen dreistufigen Plan: 1) Offizielle Kosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch), 2) Ortsabhängige Kosten (Erschließung, Boden, Zufahrt), 3) Risikoposten (Altlasten, Baumfällung, Genehmigungen). Machen Sie eine Excel-Tabelle. Tragen Sie in jede Zeile einen Posten ein, die geschätzten Kosten, den Anbieter und den Status. Halten Sie sich an die DIN 276, Kostengruppe 700 - das ist die offizielle Kostengliederung für Bauvorhaben.
Wie viel Geld brauchen Sie wirklich?
Ein Beispiel: Sie kaufen ein Grundstück für 150.000 Euro und bauen ein Haus für 250.000 Euro. Gesamtkosten: 400.000 Euro. Jetzt die Baunebenkosten:
- Grunderwerbsteuer (5 %): 7.500 €
- Notar und Grundbuch: 6.000 €
- Vermessung: 2.000 €
- Bodengutachten: 1.500 €
- Statikprüfung: 1.300 €
- Baugenehmigung: 1.800 €
- Erschließung: 12.000 €
- Bauplatz-Bereinigung: 2.000 €
- Baumfällung: 1.000 €
- Bauversicherungen: 1.800 €
- Maklerprovision: 0 € (Verkäufer zahlt)
- Grundschuldbestellung (Kredit 300.000 €): 3.000 €
- Zufahrt: 4.000 €
- Architekt für Antrag: 1.400 €
- Altlastensanierung: 0 € (Gutachten ergab keine Belastung)
Summe: 40.500 Euro - das sind 10,1 Prozent der Gesamtkosten. Aber das ist der niedrigste Fall. In vielen Fällen sind es 60.000 Euro oder mehr. Experten wie Thomas Weber von Schwaebisch Hall raten: "Kalkulieren Sie immer mit 20 Prozent - nicht mit 15."
Was tun, wenn Sie die Kosten nicht schaffen?
Wenn Sie merken, dass Ihre Finanzierung nicht reicht: Stoppen Sie. Kaufen Sie nicht. Suchen Sie ein anderes Grundstück. Oder reduzieren Sie den Hausbau. Besser ein kleineres Haus mit Sicherheit als ein großes mit Schulden. Viele Bauherren, die hier nicht aufpassen, landen in der Zwangsvollstreckung. Die Banken prüfen Ihre Kreditwürdigkeit nicht nur anhand des Kaufpreises - sondern anhand der Gesamtkosten. Wenn die Baunebenkosten fehlen, lehnen sie den Kredit ab - oder verlangen eine höhere Eigenkapitalquote.
Was ist neu seit 2024?
Seit Januar 2024 gelten strengere Regeln für die Erschließung in Neubaugebieten. Einige Kommunen verlangen jetzt, dass Sie auch die Regenwasserentsorgung selbst finanzieren. Das kostet extra. Außerdem wird die Grunderwerbsteuer ab 2025 möglicherweise auf 5 Prozent vereinheitlicht - aber das ist noch nicht beschlossen. Bis dahin bleibt das Bundesland entscheidend. Und: Die Gutachtergebühren steigen jährlich um 3 bis 4 Prozent. Planen Sie mit Inflation.
Was tun, wenn Sie schon gekauft haben?
Wenn Sie das Grundstück bereits erworben haben, aber noch nicht gebaut haben: Machen Sie jetzt die Bodenuntersuchung. Prüfen Sie die Erschließungsmöglichkeiten. Holen Sie schriftliche Angebote von allen Dienstleistern ein. Und: Reduzieren Sie Ihren Hausplan, wenn nötig. Es ist besser, ein kleineres Haus zu bauen, als ein großes mit Schulden.
