Hausordnung in Wohnungseigentümergemeinschaften rechtssicher gestalten: So vermeiden Sie Rechtsfehler

Streit wegen Lärm, Haustieren oder Parkplätzen - das kennt jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Lösung? Eine Hausordnung. Doch viele Gemeinschaften machen einen entscheidenden Fehler: Sie kopieren eine Vorlage aus dem Internet oder beschließen etwas, das im Gesetz nicht steht. Das endet oft vor Gericht. Eine rechtssichere Hausordnung ist kein Formsatz. Sie muss klar, fair und rechtlich haltbar sein - sonst ist sie wertlos.

Warum eine Hausordnung überhaupt nötig ist

Einige denken: „Wir kommen doch ohne Hausordnung klar.“ Aber das ist ein Trugschluss. Die Hausordnung ist kein Luxus. Sie ist das Regelwerk, das den Alltag in der WEG strukturiert. Ohne sie entstehen Missverständnisse, Konflikte und oft auch Rechtsstreitigkeiten. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG gehört die Aufstellung einer Hausordnung zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Das bedeutet: Jeder Eigentümer kann verlangen, dass eine erstellt wird - selbst wenn die Mehrheit dagegen ist. Und wenn die Gemeinschaft sich nicht einigt, kann das Wohnungseigentumsgericht sogar selbst eine Hausordnung erlassen (§ 44 Abs. 1 S. 2 WEG).

Die Hausordnung regelt, was im gemeinsamen Haus erlaubt ist und was nicht. Sie verhindert, dass jemand den Treppenhausflur als Lager nutzt, abends bis 2 Uhr Musik läuft oder drei Hunde in einer 60-Quadratmeter-Wohnung hält. Sie schafft Klarheit - und das spart Geld. Eine Studie des Instituts für WEG-Recht aus 2024 zeigt: Eine rechtssichere Hausordnung kostet durchschnittlich 800 bis 1.500 Euro. Ein einziger Gerichtsprozess wegen einer unklaren Regelung kostet dagegen 5.000 bis 15.000 Euro.

Was eine Hausordnung enthalten muss - und was nicht

Eine gute Hausordnung ist konkret. Sie nennt Zahlen, Zeiten und Regeln. Keine vagen Formulierungen wie „Ruhezeit bitte einhalten“. Sondern: „Ruhezeit von 22:00 bis 7:00 Uhr und von 13:00 bis 15:00 Uhr.“

Typische Inhalte einer rechtssicheren Hausordnung sind:

• Ruhezeiten: Klare Zeiten für Lärmvermeidung - inklusive Ausnahmen für Kinder, Haustiere oder Handwerker.
• Haustierhaltung: Kein generelles Verbot! Der Bundesgerichtshof (BGH) hat 2005 entschieden, dass ein pauschales Verbot von Haustieren rechtswidrig ist. Erlaubt ist nur, wenn ein Tier konkrete Störungen verursacht - etwa durch lautes Bellen oder unzureichende Hygiene.
• Mülltrennung: Wo werden welche Abfälle abgegeben? Wer ist für die Reinigung der Container zuständig?
• Parkplatznutzung: Wer darf wo parken? Gibt es Besucherparkplätze? Was passiert bei Missbrauch?
• Gemeinschaftsräume: Wie werden Keller, Dachboden oder Garten genutzt? Wer putzt sie? Wie wird die Buchung geregelt?
• Balkon und Terrasse: Ist das Aufstellen von Grills, Sonnenschirmen oder Pflanzen erlaubt? Was ist mit Wäsche aufhängen?
• Reinigungspflichten: Wer putzt den Treppenhausflur? Wie oft? Wer kontrolliert das?

Vermeiden Sie auf jeden Fall:

• Pauschale Verbote (z. B. „Keine Haustiere“ oder „Rauchen auf Balkonen verboten“).
• Diskriminierende Regelungen (z. B. „Nur Familien mit Kindern dürfen den Spielplatz nutzen“ - das verstößt gegen das AGG).
• Regelungen, die gegen Gesetze verstoßen - etwa ein Verbot von Elektroautos in der Tiefgarage (gegen das EnWG).
• Widersprüche zur Teilungserklärung. Die Hausordnung darf nicht gegen die Grundregeln der WEG verstoßen.

Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Eigentümer wollte ein Verbot von Elektroautos in der Tiefgarage durchsetzen - aus Angst vor Brandgefahren. Das Landgericht Karlsruhe hat 2019 entschieden: Unzulässig. Das Energiewirtschaftsgesetz fördert den Ausbau von Ladestationen. Eine Hausordnung kann das nicht verbieten. Das ist ein klassischer Fall von rechtswidriger Regelung.

Wie wird die Hausordnung wirksam?

Eine Hausordnung entsteht nicht durch einen Brief oder ein Plakat. Sie wird beschlossen. Und zwar in der Eigentümerversammlung. Dafür braucht es eine einfache Mehrheit - das heißt: mehr als die Hälfte der Stimmen. Wichtig: Jeder Eigentümer muss vor der Versammlung den Entwurf erhalten. Das ist kein Formalität - das ist Pflicht. Wer ohne Vorlauf abstimmt, riskiert eine Nichtigkeit der Entscheidung.

Die Hausordnung wird nicht ins Grundbuch eingetragen - das ist ein großer Unterschied zur Gemeinschaftsordnung. Sie hat keine dingliche Wirkung. Das heißt: Sie bindet nur die Eigentümer, die sie beschlossen haben. Aber sie bindet auch die Mieter - wenn sie im Mietvertrag erwähnt wird. Und genau hier liegt das größte Problem.

Was passiert mit Mietern?

Viele Eigentümer vergessen: Ihre Mieter sind nicht automatisch an die Hausordnung gebunden. Sie sind nur dann verpflichtet, wenn die Hausordnung als Anlage im Mietvertrag steht. Das hat das Landgericht Karlsruhe 2019 klargestellt: Ohne Vereinbarung im Mietvertrag gilt die Hausordnung nicht gegen den Mieter.

Das ist ein riesiges Risiko. Denn wenn ein Mieter laut Musik spielt, kann die WEG nicht direkt gegen ihn vorgehen. Sie muss den Vermieter abmahnen. Und der muss dann den Mieter ansprechen. Oft passiert das nicht - oder zu spät. Eine Umfrage des Deutschen Mieterbundes aus 2023 zeigt: Nur 42 % der Mietverträge in WEGs enthalten die aktuelle Hausordnung als Anlage.

Das Ergebnis? Gerichtsprozesse. Ein Fall aus München 2022: Ein Mieter wurde gekündigt, weil er gegen die Hausordnung verstoßen hatte. Das Amtsgericht sagte: Kündigung unwirksam. Die Hausordnung war nicht im Mietvertrag. Der Mieter war nicht gebunden. Die WEG hat dann den Vermieter verklagt - und verloren. Der Vermieter hatte die Pflicht, die Regelung in den Mietvertrag aufzunehmen. Das hat er nicht getan.

Wer ist verantwortlich - und wie wird durchgesetzt?

Der Hausverwalter ist nicht der Polizist der WEG. Er ist der Koordinator. Gemäß § 14 WEG muss er darauf achten, dass die Hausordnung eingehalten wird. Aber er darf nicht direkt Mieter abmahnen. Er muss den Wohnungseigentümer ansprechen - und der muss dann seinen Mieter informieren.

Die WEG kann aber direkt gegen Verstöße vorgehen - seit der WEG-Novelle 2020. § 9a Abs. 2 WEG erlaubt es der Gemeinschaft, Ansprüche wegen Verletzung des Gemeinschaftseigentums auszuüben. Das bedeutet: Wenn jemand den Treppenhausflur mit Möbeln zustellt, kann die WEG direkt Unterlassung verlangen - ohne dass ein extra Beschluss nötig ist.

Die Durchsetzung funktioniert so: Zuerst schreibt der Verwalter eine schriftliche Abmahnung an den Eigentümer. Wenn nichts passiert, folgt eine Mahnung mit Frist. Bei wiederholten Verstößen kann die WEG Schadensersatz verlangen - oder sogar ein Gericht einschalten.

Was schiefgeht - und wie Sie es vermeiden

Eine Studie der Deutschen Anwaltsakademie aus 2022 ergab: 78 % der Hausordnungen in der Praxis enthalten rechtliche Fehler. Die häufigsten Probleme:

• Unklare Formulierungen: 63 % der Gerichtsstreitigkeiten entstehen wegen vager Aussagen wie „angemessener Lärm“ oder „vernünftige Tierhaltung“. Was ist „angemessen“? Wer entscheidet das?
• Pauschale Verbote: „Keine Hunde“ - verboten. „Kein Grillen“ - verboten, wenn es nicht verhältnismäßig ist.
• Keine Anpassung an die Teilungserklärung: Wenn die Teilungserklärung sagt, dass der Dachboden als Lagerraum genutzt werden darf, kann die Hausordnung das nicht verbieten.
• Keine Einbindung von Mietern: Wie oben beschrieben - ein klassischer Fehler.

Ein Tipp aus der Praxis: Machen Sie die Hausordnung nicht in einer Sitzung von 20 Minuten. Nehmen Sie sich Zeit. Erstellen Sie einen Entwurf, verteilen Sie ihn vier Wochen vor der Versammlung. Lassen Sie die Eigentümer Kommentare einreichen. Diskutieren Sie in der Sitzung nur über konkrete Probleme - nicht über Theorien. Und holen Sie sich einen Fachanwalt für WEG-Recht dazu. Die Kosten sind winzig im Vergleich zu einem Gerichtsprozess.

Aktuelle Trends und was 2025 bringen wird

Die Hausordnung wird immer komplexer. Digitalisierung kommt auch in die WEG. Die Universität Passau prognostiziert für 2025: Regelungen zu WLAN-Reichweiten, Smart-Home-Geräten und der Nutzung gemeinschaftlicher Infrastruktur für digitale Dienste werden wichtiger. Werden Smart-Lautsprecher im Treppenhaus erlaubt? Darf jemand eine Ladestation fürs E-Auto installieren? Wer zahlt die Stromkosten? Diese Fragen tauchen jetzt auf - und werden bald vor Gericht landen, wenn sie nicht geregelt sind.

Ein weiterer Trend: Die Anzahl der Gerichtsverfahren wegen Hausordnungsstreitigkeiten ist in den letzten fünf Jahren um 37 % gestiegen. Die Hauptgründe? Lärm (42 %), Haustiere (28 %) und Parken (19 %). Das sind keine neuen Themen - aber sie werden härter durchgesetzt. Wer heute eine schlechte Hausordnung hat, wird morgen verklagt.

Was Sie jetzt tun sollten

Wenn Sie in einer WEG leben und keine Hausordnung haben: Fordern Sie sie an. Es ist Ihr Recht. Wenn Sie eine haben, aber sie ist älter als fünf Jahre: Überprüfen Sie sie. Hat sie noch die aktuelle Rechtslage? Ist sie mit der Teilungserklärung vereinbar? Ist sie im Mietvertrag enthalten?

Handeln Sie nicht aus Angst - sondern aus Verantwortung. Eine gute Hausordnung schützt Sie. Sie schützt Ihre Nachbarn. Und sie verhindert teure Streitigkeiten. Sie ist kein Papierkram. Sie ist die Grundlage für ein friedliches Zusammenleben.

Denken Sie daran: Eine Hausordnung, die nicht rechtssicher ist, ist wie ein Auto ohne Bremsen. Sie mag schön aussehen - aber sie bringt Sie nicht sicher ans Ziel.