Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, muss sich nicht nur um den Kaufpreis kümmern. Die Maklercourtage ist die Vergütung für den Immobilienmakler, die bei einem erfolgreichen Verkauf oder Kauf fällig wird kann schnell mehrere tausend Euro ausmachen. Viele Käufer wissen gar nicht, dass sie diese Kosten oft nur zur Hälfte tragen müssen - und dass der Prozentsatz je nach Bundesland stark variiert. Im Jahr 2025 bleibt das Thema hochrelevant, da die gesetzlichen Regelungen seit 2020 zwar vereinheitlicht wurden, die regionalen Bruttosätze aber weiterhin unterschiedlich sind.
In diesem Artikel klären wir auf, wie viel Provision Sie tatsächlich zahlen müssen, wo die größten Unterschiede zwischen den Bundesländern liegen und welche Strategien helfen, die Nebenkosten beim Kauf zu minimieren. Wir schauen uns an, wie sich die Zahlen 2025 entwickeln und worauf Sie bei der Vertragsunterzeichnung achten sollten, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Kernfakten zur Maklerprovision im Überblick
- Gesetzliche Teilung: Seit Dezember 2020 gilt bundesweit die „Wer-um-will“-Regel (§ 656c BGB). Derjenige, der den Makler beauftragt hat, zahlt die Provision. Bei selbst genutztem Wohnraum teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten meist 50:50.
- Brutto vs. Netto: Alle angegebenen Prozentsätze (z.B. 7,14 %) sind Bruttobeträge. Darin sind bereits 19 % Mehrwertsteuer enthalten. Das entspricht einem Nettoprozent von 6 %.
- Regionale Spanne: Die Gesamtprovision liegt 2025 zwischen 4,76 % (Niedersachsen ländlich) und 7,14 % (Süden/Westen/Osten).
- Fälligkeit: Die Courtage ist erst dann fällig, wenn der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet wurde.
- Trend 2025: Digitale Makler bieten zunehmend Pauschalpreise an, während traditionelle Makler in Ballungsräumen bei hohen Sätzen bleiben.
Wie berechnet sich die Maklercourtage genau?
Viele Käufer verwechseln die Netto- mit der Bruttoprovision. Wenn ein Inserat oder ein Makler von einer Provision spricht, meinen sie fast immer den Betrag inklusive Umsatzsteuer. Die Formel ist einfach:
Netto-Provision × 1,19 = Brutto-Provision
Nehmen wir das gängigste Beispiel: Eine Netto-Provision von 6 %. Multipliziert mit 1,19 ergibt das 7,14 %. Das ist der Satz, der in den meisten Bundesländern als Standard gilt. Wenn Sie also ein Haus für 500.000 Euro kaufen, beträgt die gesamte Provision 35.700 Euro (500.000 × 0,0714). Da die Kosten geteilt werden, zahlen Sie als Käufer 17.850 Euro und der Verkäufer ebenfalls 17.850 Euro.
Wichtig ist auch die Berechnungsgrundlage. Die Provision wird immer vom notariell beurkundeten Kaufpreis berechnet. Das bedeutet: Wenn Sie zusätzliche Vereinbarungen treffen, die nicht im Hauptvertrag stehen (was rechtlich riskant sein kann), fließen diese nicht in die Provision ein. Aber Achtung: Steuerliche Grauzonen können hier schnell Probleme verursachen. Bleiben Sie beim offiziellen Kaufpreis, um Transparenz zu wahren.
Regionale Unterschiede: Wo zahlen Sie am wenigsten?
Obwohl das Gesetz die Aufteilung regelt, haben die Landesverbände der Makler unterschiedliche Richtsätze vereinbart. Diese führen dazu, dass die gleiche Immobilie in verschiedenen Bundesländern unterschiedliche Gesamtkosten verursacht. Hier ist der Stand für 2025:
| Bundesland / Region | Gesamtprovision (Brutto) | Käuferanteil (Brutto) | Beispiel: Anteil bei 500.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, NRW, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen | 7,14 % | 3,57 % | 17.850 € |
| Hamburg | 6,25 % | 3,125 % | 15.625 € |
| Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % | 2,975 % | 14.875 € |
| Niedersachsen (ländlich) | 4,76 % | 2,38 % | 11.900 € |
| Niedersachsen (städtisch/Hannover) | 7,14 % | 3,57 % | 17.850 € |
Der Unterschied ist erheblich. Ein Käufer in Bremen spart gegenüber einem Käufer in München bei einem 500.000-Euro-Kauf rund 2.975 Euro an Provision. In Niedersachsen gibt es sogar extreme lokale Unterschiede: Während in Hannover der hohe Standard von 7,14 % gilt, darf ein Makler in ländlichen Landkreisen nur bis zu 4,76 % verlangen. Dies macht Niedersachsen zur interessantesten Region für preisbewusste Käufer, vorausgesetzt, man findet ein Objekt außerhalb der Großstadtballung.
Die „Wer-um-will“-Regel: Wer zahlt wirklich?
Das wichtigste Gesetz für Käufer ist § 656c BGB. Es besagt: Wer den Makler zuerst kontaktiert oder beauftragt, muss ihn bezahlen. In der Praxis sieht das so aus:
- Makler vermittelt an den Verkäufer: Der Verkäufer hat den Makler engagiert, um das Haus zu verkaufen. Er zahlt 100 % der Provision. Der Käufer zahlt 0 %.
- Makler vermittelt an den Käufer: Der Käufer sucht aktiv über einen Makler. Er zahlt 100 % der Provision. Der Verkäufer zahlt 0 %.
- Doppelbeauftragung (Standardfall): Sowohl Käufer als auch Verkäufer nutzen Makler. Dann teilen sie sich die Kosten 50:50. Dies ist der häufigste Fall beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.
Achtung: Auch wenn Sie privat inserieren, aber später doch einen Makler konsultieren, bevor Sie den Vertrag unterschreiben, können Sie haftbar gemacht werden. Rufen Sie nie einen Makler an, ohne vorher schriftlich festzuhalten, dass keine Beauftragung vorliegt, falls Sie das Objekt privat kaufen möchten.
Verhandlungsspielräume: Kann man die Provision drücken?
Die Richtsätze sind keine starren Gesetze, sondern Empfehlungen der Branchenverbände. Dennoch ist Verhandlung schwierig, besonders in卖方市场 (Verkäufermärkten) wie München, Berlin oder Hamburg. Hier ist die Nachfrage hoch und die Auswahl gering. Makler wissen, dass Käufer kaum Alternativen haben.
In Regionen mit hoher Leerstandsquote, wie Teilen Ostdeutschlands oder ländlicher Gebiete in Niedersachsen und Brandenburg, haben Sie mehr Macht. Studien zeigen, dass hier Abschläge von bis zu 20 % möglich sind, wenn Sie offen darüber sprechen. Argumentieren Sie mit dem Aufwand: Hatte der Makler nur wenige Besichtigungen? War das Marketing minimal? Dann ist der volle Satz oft nicht gerechtfertigt.
Ein weiterer Hebel sind digitale Maklerplattformen. Anbieter wie HomeDay oder andere Online-Dienstleister arbeiten oft mit festen Pauschalpreisen (zwischen 3.500 € und 7.900 €), statt prozentualer Anteile. Für teure Immobilien (>1 Mio. €) kann dies enorme Einsparungen bedeuten. Allerdings bietet der klassische Makler oft mehr Service vor Ort, was bei komplexen Objekten wertvoll sein kann.
Fallen und Risiken: Worauf Sie achten müssen
Neben der reinen Höhe der Provision gibt es weitere Punkte, die Geld kosten oder Rechtsstreitigkeiten auslösen können:
- Mündliche Absprachen: Verlassen Sie sich niemals auf mündliche Zusagen. Wenn ein Makler sagt „Wir machen nur 5 %“, muss das im Maklervertrag stehen. Gerichte erkennen mündliche Abweichungen vom Schriftformprinzip selten an.
- Sonstige Leistungen: Achten Sie darauf, ob zusätzliche Gebühren für Gutachten, Fotos oder Werbung separat abgerechnet werden. Diese müssen transparent im Angebot genannt sein.
- Erfolgsmaklerklausel: Stellen Sie sicher, dass die Provision nur bei erfolgreichem notariellem Vertrag fällig wird. Es gibt Klauseln, die auch bei einem gescheiterten Kauf (nach Unterzeichnung des Vorvertrags) Zahlungen fordern - lassen Sie solche Formulierungen streichen.
- Steuerliche Aspekte: Die Maklercourtage ist für private Verkäufer steuerfrei. Für Käufer zählt sie zum Anschaffungspreis und erhöht somit die Grundsteuer sowie den Buchwert für eventuelle spätere Verkäufe.
Zukunftsausblick: Wie entwickelt sich der Markt bis 2027?
Experten prognostizieren eine Annäherung der regionalen Unterschiede. Die Digitalisierung senkt die Kosten für Makler, was langfristig zu niedrigeren Provisionen führen könnte. Zudem prüft die Bundesregierung eine gesetzliche Obergrenze für die Gesamtprovision, um Verbraucherschutz zu stärken. Bis 2027 könnten sich die Sätze in Süddeutschland leicht senken, während sie in Niedrigprovisionsregionen stabil bleiben oder minimal steigen.
Ein klarer Trend ist der Aufstieg von KI-gestützten Bewertungen und virtuellen Besichtigungen. Dies reduziert den zeitlichen Aufwand für Makler erheblich. Kunden unter 35 Jahren bevorzugen zunehmend transparente Pauschalmodelle. Wenn Sie jung sind und digital affin, lohnt sich ein Blick auf moderne Broker-Modelle, die oft flexibler und günstiger sind als der klassische etablierte Makler.
Muss ich als Käufer immer die halbe Maklerprovision zahlen?
Nein, nicht immer. Nach dem Gesetz (§ 656c BGB) zahlt derjenige, der den Makler beauftragt hat. Nur wenn sowohl Käufer als auch Verkäufer einen Makler eingeschaltet haben (Doppelbeauftragung), teilen sie sich die Kosten 50:50. Wenn der Verkäufer den Makler allein beauftragt hat, zahlt er 100 % der Provision, und Sie als Käufer nichts.
Warum liegt die Provision bei 7,14 % und nicht bei 6 %?
Die 7,14 % sind der Bruttobetrag inklusive 19 % Mehrwertsteuer. Rechnet man die Steuer heraus (7,14 / 1,19), kommt man auf einen Nettoprozentsatz von 6 %. Makler nennen immer den Bruttowert, da dies der Betrag ist, der tatsächlich vom Konto abgebucht wird.
Kann ich die Maklercourtage verhandeln?
Ja, theoretisch schon. Die Richtsätze der Maklerverbände sind unverbindlich. In Käufermärkten oder bei geringem Aufwand (wenige Besichtigungen) können Sie oft Rabatte aushandeln. In heißen Märkten wie München oder Berlin ist dies jedoch sehr schwierig. Schreiben Sie jede Vereinbarung unbedingt schwarz auf weiß in den Vertrag.
Welches Bundesland hat die niedrigste Maklerprovision?
Niedersachsen hat die größte Bandbreite. In ländlichen Regionen gilt ein Satz von 4,76 % (Brutto), was dem Käuferanteil von 2,38 % entspricht. Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern liegen mit 5,95 % ebenfalls deutlich unter dem Durchschnitt von 7,14 %, der in den meisten anderen Bundesländern üblich ist.
Wann ist die Maklercourtage fällig?
Die Provision ist erst dann fällig, wenn der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet wurde. Zuvor entstehen keine Verpflichtungen zur Zahlung der Courtage, sofern kein separater Dienstleistungsvertrag existiert. Achten Sie darauf, dass im Maklervertrag keine versteckten Klauseln stehen, die Zahlungen bei bloßer Vermittlungsansprache fordern.