Mietvertrag & Hausgeld prüfen: Checkliste für Eigentumswohnungen

Stellen Sie sich vor: Sie haben die perfekte Eigentumswohnung ist eine Immobilie, bei der das Sondereigentum an einer Wohnung und ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (Haus, Grundstück) getrennt sind gefunden. Der Preis passt, die Lage stimmt. Doch dann sehen Sie im Vertrag die Nebenkosten oder hören vom „Hausgeld“. Plötzlich wird aus dem Traum eine Rechnung, die nicht aufgeht. Viele Vermieter unterschätzen diesen Schritt. Sie glauben, ein Standardmietvertrag reiche aus. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Bei einer Eigentumswohnung spielen zwei Rechtsbereiche zusammen: das Mietrecht und das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Wenn Sie hier Fehler machen, können Sie später teuer bezahlen - sei es durch unwirksame Klauseln, Nachzahlungen bei der Abrechnung oder überraschende Sonderumlagen.

In diesem Artikel zeige ich Ihnen genau, worauf Sie achten müssen. Wir schauen uns an, welche Unterlagen Sie unbedingt brauchen, wie Sie das Hausgeld richtig einschätzen und welche Kosten Sie wirklich auf den Mieter umlegen dürfen. Ziel ist es, dass Sie sicher in die Vermietung starten und spätere Streitigkeiten vermeiden.

Die wichtigsten Unterlagen für die Prüfung

Bevor Sie überhaupt über die Miete sprechen, müssen Sie wissen, was Sie eigentlich vermieten. Bei einer Eigentumswohnung reicht ein Grundriss nicht aus. Sie benötigen einen vollständigen Blick auf die rechtliche Struktur des Hauses. Ohne diese Dokumente riskieren Sie, Rechte zu vermieten, die Ihnen gar nicht gehören, oder Pflichten zu übernehmen, die Sie nicht kennen.

Hier ist die Liste der Dokumente, die Sie vor Unterzeichnung des Mietvertrags in der Hand halten sollten:

• Teilungserklärung: Dieses Dokument ist das Herzstück jeder WEG. Es definiert, welche Räume zum Sondereigentum (Ihre Wohnung) und welche zum Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Garten) gehören. Prüfen Sie hier auch die Miteigentumsanteile. Diese bestimmen oft, wie hoch Ihr Anteil am Hausgeld ist.
• Gemeinschaftsordnung: Hier finden Sie Regeln zur Nutzung der Gemeinschaftsflächen. Gibt es eine Hausordnung? Darf der Mieter den Keller nutzen? Ist ein Stellplatz mitvermietet? All das muss klar geregelt sein.
• Wirtschaftsplan der letzten drei Jahre: Dieser Plan zeigt, wie viel Geld die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Gemeinschaft aller Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, die gemeinsam das Gemeinschaftseigentum verwalten und finanzieren voraussichtlich benötigt. Vergleichen Sie die geplanten Ausgaben mit den tatsächlichen Abrechnungen der Vergangenheit. Gab es große Abweichungen?
• Protokolle der Eigentümerversammlungen: Lesen Sie die Beschlüsse der letzten drei Jahre. Stehen große Sanierungen an? Wird gerade über eine energetische Modernisierung diskutiert? Solche Maßnahmen führen oft zu Sonderumlagen, die Sie als Eigentümer tragen müssen.
• Aktuelle Hausgeldabrechnung: Sehen Sie sich die letzte Abrechnung an. Wie hoch war das Hausgeld pro Quadratmeter? Wurden Rücklagen gebildet?

Wenn Ihnen eines dieser Dokumente fehlt, bitten Sie den Verkäufer oder Verwalter darum. Ein seriöses Geschäft läuft nur mit Transparenz.

Mietvertrag für Eigentumswohnungen: Auf was Sie achten müssen

Ein Mietvertrag für eine Eigentumswohnung unterscheidet sich kaum von einem normalen Wohnraummietvertrag, aber die Details sind entscheidend. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ist das deutsche Gesetz, das die zivilrechtlichen Beziehungen zwischen Privatpersonen regelt, einschließlich des Mietrechts in den §§ 535-580a gibt den Rahmen vor. Aber Sie müssen die spezifischen Gegebenheiten Ihres Objekts abbilden.

Achten Sie auf diese Punkte:

1. Pflichtangaben: Namen und Adressen von Vermieter und Mieter, genaue Bezeichnung der Wohnung (Adresse, Etage, Nummer), Beginn der Mietzeit, Höhe der Kaltmiete und der Nebenkostenvorauszahlung. Fehlen diese Angaben, kann der Vertrag angreifbar sein.
2. Kaution: Laut § 551 BGB darf die Kaution maximal drei Nettokaltmieten betragen. Sie müssen dieses Geld getrennt von Ihrem eigenen Vermögen anzulegen und die Zinsen an den Mieter abführen. Notieren Sie die Kontodaten im Vertrag.
3. Nebenkostenkatalog: Listen Sie alle Kostenarten auf, die Sie umlegen wollen. Wichtig: Nur was im Vertrag steht, können Sie abrechnen. Bleibt eine Position weg, gilt sie als in der Kaltmiete enthalten.
4. Sondernutzungen: Vermieten Sie einen Keller, einen Balkon oder einen Stellplatz separat? Dann muss dies im Vertrag extra geregelt werden, da diese Flächen oft zum Gemeinschaftseigentum gehören und nur durch die Teilungserklärung zugewiesen sind.
5. Reparaturen: Klären Sie, wer für kleine Reparaturen (Kleinreparaturklausel) zuständig ist. Achten Sie darauf, dass die Obergrenze (oft 75-100 € pro Einzelmaßnahme) angemessen ist und der Mieter nicht überfordert wird.

Versuchen Sie nicht, Klauseln einzubauen, die gegen das AGB-Recht (§ 305 ff. BGB) verstoßen, wie etwa pauschale Schönheitsreparaturpflichten ohne Zeitangabe. Die Gerichte streichen solche Passagen regelmäßig.

Hausgeld verstehen: Was steckt dahinter?

Das Wort „Hausgeld“ klingt einfach, ist aber komplex. Es ist kein fester Betrag, sondern setzt sich aus verschiedenen Komponenten zusammen. Als Vermieter zahlen Sie das Hausgeld an die WEG. Aber nicht alles davon können Sie an den Mieter weitergeben. Das ist der häufigste Fehler.

Das Hausgeld besteht typischerweise aus:

• Umlagefähige Betriebskosten: Dazu gehören Heizung, Warmwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Hausmeister, Gebäudeversicherung und bestimmte Steuern. Diese Kosten dürfen Sie gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist eine deutsche Rechtsverordnung, die festlegt, welche Kosten als Betriebskosten gelten und auf Mieter umgelegt werden dürfen auf den Mieter umlegen.
• Nicht umlagefähige Kosten: Hier fallen Verwaltungskosten der WEG, Bankgebühren, die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage und allgemeine Versicherungen an. Diese Kosten bleiben beim Eigentümer. Sie müssen sie aus der Kaltmiete decken.

Experten schätzen, dass etwa 60 % des Hausgeldes umlagefähig sind. Die restlichen 40 % sind Ihre Last. Wenn Sie also eine Wohnung für 800 € Kaltmiete vermieten wollen, aber 200 € Hausgeld zahlen, von denen nur 120 € umlagefähig sind, müssen Sie die fehlenden 80 € plus Gewinnspanne in die Kaltmiete einberechnen. Rechnen Sie falsch, gehen Sie leer aus.

Instandhaltungsrücklage: Die Spardose der WEG

Dieser Punkt ist kritisch für Ihre langfristige Rentabilität. Die Instandhaltungsrücklage ist ein finanzielles Reservekonto der WEG, das für größere Reparaturen und Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum angelegt wird dient dazu, unerwartete Großschäden wie Dacheindeckungen oder Fassadensanierungen zu finanzieren, ohne dass sofort hohe Sonderumlagen fällig werden.

Prüfen Sie den Stand der Rücklage sorgfältig:

• Ist der Fonds gefüllt? Eine Faustregel besagt, dass jährlich mindestens 7,10 € bis 9,00 € pro Quadratmeter Wohnfläche zurückgelegt werden sollten, je nach Alter des Gebäudes. Bei älteren Häusern liegt der Bedarf höher.
• Was bedeutet ein leerer Topf? Wenn die Rücklage niedrig ist, drohen Sonderumlagen. Stellen Sie sich vor, das Dach muss saniert. Die Kosten liegen bei 50.000 €. Teilt man das auf 10 Eigentümer, zahlt jeder 5.000 €. Das ist Ihr Risiko. Als Vermieter müssen Sie diese Kosten tragen, da sie nicht auf den Mieter umlegbar sind.
• Trennung im Wirtschaftsplan: Achten Sie darauf, dass die Rücklage im Wirtschaftsplan separat ausgewiesen wird. So erkennen Sie sofort, ob genug gespart wird oder ob laufende Kosten die Rücklagenbildung verhindern.

Ein gut gefüllter Rücklagenfonds ist ein Zeichen für eine professionelle Verwaltung und senkt Ihr Risiko als Investor erheblich.

Nebenkostenabrechnung: Rechtssicher durchführen

Die Abrechnung ist oft der Auslöser für Konflikte. Sie haben als Vermieter strenge Fristen und Pflichten. Nach § 556 BGB müssen Sie die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen. Versäumen Sie diese Frist, verlieren Sie Ihren Anspruch auf Nachzahlung.

So machen Sie es richtig:

1. Nur umlagefähige Kosten: Überprüfen Sie jede Position gegen die BetrKV. Verwaltungskosten der WEG dürfen nie dabei sein. Auch keine Bankgebühren oder Rücklagenzuführungen.
2. Verteilerschlüssel: Nutzen Sie die richtigen Schlüssel. Heizkosten werden meist nach Verbrauch (Zähler) verteilt. Wasser oft nach Personenzahl oder Fläche. Gemeinkosten wie Müllabfuhr nach Wohnfläche. Documentieren Sie diese Wahl im Vertrag.
3. Transparenz: Legen Sie Originalbelege oder klare Auszüge vor. Der Mieter hat das Recht, die Richtigkeit der Abrechnung zu überprüfen.

Ein wichtiges Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom November 2025 (Az. V ZR 190/24) hat klargestellt: Eigentümer dürfen ihr Hausgeld nicht einfach zurückhalten, weil sie die Jahresabrechnung der WEG für fehlerhaft halten. Das gilt indirekt auch für Vermieter: Sie müssen liquid bleiben. Streiten Sie über die Abrechnung der WEG, dann über den richtigen juristischen Weg, nicht durch Zahlungsverweigerung. Das schützt die Liquidität der gesamten Gemeinschaft.

Fazit: Sorgfalt zahlt sich aus

Die Prüfung von Mietvertrag und Hausgeld ist keine lästige Pflicht, sondern Ihr Schutzschild. Nehmen Sie sich Zeit. Lassen Sie sich die Teilungserklärung geben. Schauen Sie in die Protokolle. Berechnen Sie Ihre echte Rendite unter Abzug der nicht umlagefähigen Hausgeldanteile. Wenn Sie unsicher sind, holen Sie sich Rat von einem Anwalt oder einem spezialisierten Verwalter. Die Investition in eine professionelle Prüfung heute spart Ihnen tausende Euro an Ärger morgen.