Wenn du eine Immobilie an deine Kinder oder Enkel übertragen willst, dann ist die Schenkungssteuer kein Thema, das du ignorieren kannst. Viele glauben, dass eine Schenkung an die Familie automatisch steuerfrei ist. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Seit 2009 sind die Freibeträge für die Schenkungssteuer in Österreich unverändert geblieben - obwohl Immobilienpreise in den letzten 15 Jahren um über 100 % gestiegen sind. Ein Haus, das 2010 für 400.000 Euro verkauft wurde, kostet heute oft 800.000 Euro oder mehr. Und genau da beginnt das Problem.
Wie hoch sind die Freibeträge wirklich?
Die Freibeträge für die Schenkungssteuer sind im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) klar geregelt. Sie hängen vom Verwandtschaftsgrad ab. Hier die aktuellen Zahlen, die noch immer aus dem Jahr 2009 stammen:
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
- Leibliche, adoptierte und Stiefkinder: 400.000 Euro
- Enkelkinder: 200.000 Euro (wenn die Eltern noch leben), sonst 400.000 Euro
- Urenkel: 100.000 Euro
- Andere Verwandte (Eltern, Geschwister, Nichten, Neffen): nur 20.000 Euro
Diese Beträge klingen hoch - bis du den tatsächlichen Wert deiner Immobilie kennst. Ein Einfamilienhaus in Graz oder Linz liegt heute oft bei 600.000 bis 900.000 Euro. Wenn du dein Haus an dein Kind schenkst, das einen Freibetrag von 400.000 Euro hat, dann bleiben 200.000 bis 500.000 Euro steuerpflichtig. Und das ist kein kleiner Betrag.
Die 10-Prozent-Steuerbefreiung für vermietete Immobilien
Viele Überträger wissen nicht, dass sie bei vermieteten Immobilien eine zusätzliche Steuerbefreiung von 10 % des Verkehrswerts bekommen. Das ist kein Bonus - das ist ein gesetzlicher Anspruch. Wenn du eine Wohnung mit 1,4 Millionen Euro Wert vermietest, dann kannst du 140.000 Euro vom steuerpflichtigen Betrag abziehen. Das ist fast ein ganzes Jahr Mieteinnahmen, die dir als Steuerersparnis zugutekommen.
Ein Nutzer auf Reddit hat das erst nach der Schenkung erfahren: „Hätte ich gewusst, dass die 10 % gelten, hätte ich 14.000 Euro Steuern gespart bei meiner 140.000 Euro teuren Schenkung.“ Das ist kein Einzelfall. Die Finanzämter prüfen nicht automatisch, ob die Immobilie vermietet ist. Du musst es aktiv angeben - und den Mietvertrag als Nachweis vorlegen.
Die 10-Jahres-Frist: Dein größter Verbündeter oder dein größter Fehler
Der wichtigste Trick, um Schenkungssteuer zu vermeiden, ist die Wiederholbarkeit der Freibeträge. Jeder Freibetrag kann alle zehn Jahre neu genutzt werden. Das ist der entscheidende Unterschied zur Erbschaftsteuer - dort gibt es nur einen Freibetrag, einmal im Leben.
Stell dir vor, du hast ein Haus im Wert von 600.000 Euro und möchtest es an dein Kind schenken. Der Freibetrag beträgt 400.000 Euro. Wenn du jetzt alles auf einmal überschreibst, bleibt 200.000 Euro steuerpflichtig. Das bedeutet Steuern von mindestens 30.000 Euro (bei 15 % Steuersatz für Kinder).
Aber was, wenn du nur 400.000 Euro jetzt schenkst - genau den Freibetrag - und die restlichen 200.000 Euro erst nach zehn Jahren übergibst? Dann ist die zweite Schenkung steuerfrei. Keine Steuern. Keine Probleme. Das ist keine Steuerhinterziehung - das ist steuerliche Planung.
Ein Fall aus der Praxis: Ein Ehepaar aus Wien hat ein 800.000 Euro teures Haus über 12 Jahre hinweg in drei Schritten an seine Tochter übertragen: 400.000 Euro im Jahr 2018, 200.000 Euro im Jahr 2023 und 200.000 Euro im Jahr 2026. Keine Schenkungssteuer. Keine Nachzahlung. Nur eine gute Planung.
Was passiert, wenn du die Frist verpasst?
Die 10-Jahres-Frist ist kein Vorschuss - sie ist eine Rechnung. Wenn du innerhalb von zehn Jahren mehrere Schenkungen an denselben Empfänger machst, werden sie addiert. Das Finanzamt zählt alles zusammen - egal, ob es sich um 5.000 Euro Bargeld oder 300.000 Euro Immobilienwert handelt.
Ein Fall aus München: Ein Ehepaar schenkte seiner Tochter 2016 250.000 Euro und 2020 noch einmal 200.000 Euro. Zusammen: 450.000 Euro. Der Freibetrag: 400.000 Euro. Überschreitung: 50.000 Euro. Steuersatz: 15 % = 7.500 Euro Nachzahlung. Und das, obwohl beide Schenkungen einzeln unter dem Freibetrag lagen. Das Finanzamt hat die Frist nicht ignoriert - und du solltest sie auch nicht.
Der Verkehrswert: Wer bestimmt ihn - und warum du einen Gutachter brauchst
Die Schenkungssteuer berechnet sich nicht nach dem Kaufpreis, nicht nach dem Angebot im Internet, sondern nach dem Verkehrswert. Das ist der Preis, den ein unabhängiger Käufer heute für die Immobilie zahlen würde - unter normalen Marktbedingungen.
Das Finanzamt hat seine eigene Methode, diesen Wert zu schätzen. Und die ist oft falsch. Laut Immobilienexperten wie Heidi Immobilienbewertung liegt die Schätzung des Finanzamts im Durchschnitt 25 % über dem tatsächlichen Wert. Das ist kein Zufall - es ist Standardpraxis.
Beispiel: Dein Haus ist wirklich 400.000 Euro wert. Das Finanzamt schätzt es auf 500.000 Euro. Dein Freibetrag: 400.000 Euro. Dein steuerpflichtiger Betrag: 100.000 Euro. Steuern: 15.000 Euro.
Wenn du aber einen unabhängigen Gutachter beauftragst, der den Wert auf 400.000 Euro festlegt - und das Finanzamt akzeptiert - dann ist der steuerpflichtige Betrag 0. Keine Steuern. Kein Problem.
Ein Gutachter kostet zwischen 500 und 1.500 Euro - je nach Immobilie. Das ist eine Investition, die dir Tausende Euro spart. Und du musst den Gutachter nicht nur beauftragen - du musst ihn auch rechtzeitig beim Finanzamt einreichen. Innerhalb von drei Monaten nach der Schenkung.
Was du sonst noch vergisst
Es gibt noch drei Dinge, die viele Überträger übersehen:
- Die Meldungspflicht: Jede Schenkung, die den Freibetrag überschreitet, muss innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt gemeldet werden. Keine Ausnahme. Keine Nachsicht.
- Die Rechtsform: Wenn du die Immobilie nicht komplett, sondern nur einen Anteil schenkst - z. B. 50 % - dann wird auch dieser Anteil nach dem Verkehrswert bewertet. Ein Anteil ist kein Freibetrag.
- Die Zukunft: Wenn du dein Haus an dein Kind schenkst, verlierst du die Kontrolle. Das Kind kann es verkaufen, vermieten oder belasten. Du hast danach kein Mitspracherecht. Denk daran, bevor du unterschreibst.
Wann lohnt sich eine Schenkung?
Es gibt keine pauschale Antwort. Aber hier sind drei klare Szenarien, in denen eine Schenkung Sinn macht:
- Wenn du die Immobilie nicht mehr nutzt: Du lebst in einer kleinen Wohnung, dein Haus steht leer. Warum es nicht an deine Kinder übertragen, die es nutzen können?
- Wenn du deine Erbschaftsplanung klären willst: Eine Schenkung jetzt verhindert Streit nach deinem Tod. Deine Kinder wissen, was sie bekommen - und wie viel Steuern sie zahlen müssen.
- Wenn du die 10-Jahres-Regel nutzen kannst: Du hast Zeit. Du hast Planungsspielraum. Dann ist eine gestaffelte Übertragung die beste Lösung.
Wenn du dagegen noch in deinem Haus wohnst, deine Kinder noch nicht leben und du keine klare Strategie hast - dann ist eine Schenkung riskant. Nicht nur finanziell, sondern auch emotional.
Professionelle Hilfe: Warum du einen Steuerberater brauchst
78 % der Menschen, die Immobilien schenken, lassen sich von einem Steuerberater oder Anwalt beraten. Das ist kein Zeichen von Überflüssigkeit - das ist klug. Die Schenkungssteuer ist kein einfaches Thema. Sie verknüpft Erbrecht, Steuerrecht, Immobilienwerte und Familienplanung.
Ein guter Berater prüft:
- Den genauen Verkehrswert mit Gutachter
- Die richtige Aufteilung über die 10-Jahres-Frist
- Die Nutzung der 10 % Befreiung bei vermieteten Objekten
- Die rechtliche Absicherung der Übertragung
Und er vermeidet Fehler, die dir 20.000 Euro oder mehr kosten können. Die Kosten für eine Beratung liegen zwischen 1.000 und 3.000 Euro - je nach Komplexität. Aber im Vergleich zu den möglichen Steuern ist das ein Schnäppchen.
Was kommt als Nächstes?
Die Bundesregierung weiß, dass die Freibeträge überholt sind. Ein Bericht des Finanzministeriums vom Februar 2024 sagt klar: „Die aktuelle Regelung verhindert zunehmend Vorwegzuwendungen.“ Das bedeutet: Die Gesetze stehen der Realität im Weg.
Es wird eine Anpassung geben - aber nicht bald. Bis dahin bleibt die Strategie einfach: Nutze die Freibeträge, nutze die 10-Jahres-Frist, nutze die 10 % Befreiung. Und tu es rechtzeitig. Denn wenn du wartest, bis dein Haus 1,2 Millionen Euro wert ist, dann ist es zu spät. Dann zahlt dein Kind die Steuer - und du hast nichts mehr zu sagen.
Wann muss ich die Schenkung beim Finanzamt melden?
Du musst die Schenkung innerhalb von drei Monaten nach der Überschreibung beim Finanzamt anmelden - unabhängig davon, ob der Freibetrag überschritten wurde oder nicht. Nur so vermeidest du Strafen und Nachforderungen. Die Meldung erfolgt über das Formular „Anmeldung der Schenkung“ (Formular 2001).
Kann ich die Immobilie schenken, ohne sie zu verkaufen?
Ja, das ist der Kern der Schenkung: Du überträgst das Eigentum ohne Gegenleistung. Der Empfänger bekommt die Immobilie als Geschenk. Der Verkehrswert wird trotzdem als Grundlage für die Steuerberechnung herangezogen - nicht der Kaufpreis.
Was passiert, wenn ich die Immobilie nach der Schenkung noch bewohne?
Du kannst weiterhin wohnen - aber du musst das schriftlich vereinbaren. Ohne Vereinbarung kann das Finanzamt die Schenkung als „Schenkung mit Wohnrecht“ werten und den Wert der Wohnnutzung als entgeltliche Gegenleistung ansehen. Das könnte die Steuerlast erhöhen. Ein Nutzungsvertrag mit geringer oder keiner Miete ist der sicherste Weg.
Gibt es eine Schenkungssteuer für Enkel, deren Eltern verstorben sind?
Ja. Wenn die Eltern des Enkels bereits verstorben sind, erhält der Enkel den höheren Freibetrag von 400.000 Euro - genauso wie ein Kind. Das ist eine gesetzliche Ausnahme, die viele nicht kennen. Sie gilt auch, wenn nur ein Elternteil verstorben ist und der andere nicht mehr lebt.
Kann ich mehrere Kinder gleichzeitig begünstigen?
Ja. Jedes Kind hat seinen eigenen Freibetrag von 400.000 Euro. Wenn du zwei Kinder hast, kannst du insgesamt 800.000 Euro steuerfrei schenken - vorausgesetzt, du verteilst die Immobilie entsprechend. Beispiel: Du schenkst jedem Kind 50 % deines Hauses. Wenn das Haus 700.000 Euro wert ist, dann liegt jeder Anteil bei 350.000 Euro - unter dem Freibetrag. Keine Steuern.
Was ist, wenn ich die Immobilie später verkaufe?
Wenn du die Immobilie schenkst und sie später verkaufst, zahlt der Empfänger die Kapitalertragssteuer - nicht du. Das ist der Vorteil: Du entlastest dich von zukünftigen Verkaufsgewinnen. Aber der Empfänger muss dann den Kaufpreis mit dem damaligen Verkehrswert bei der Schenkung vergleichen. Wenn er das Haus nach der Schenkung für 1 Million verkauft, dann zahlt er Steuern auf den Gewinn - aber nicht auf den gesamten Wert.