Was macht die Top 7 Städte so besonders?
Deutschlands Immobilienmarkt dreht sich immer noch um sieben große Städte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Sie sind nicht nur die größten Ballungsräume, sondern auch die einzigen, die über 78 Prozent des gesamten deutschen Immobilieninvestmentvolumens ausmachen. Das sagt nicht nur der CBRE-Report für Q3 2025, sondern auch die Deutsche Bundesbank, der VDP und alle großen Makler wie Savills oder Engel & Völkers. Diese sieben Städte sind der Maßstab - egal, ob du eine Wohnung für dich selbst kaufst oder als Investor nach Rendite suchst.
Kaufpreise: Wer zahlt am meisten?
Im Jahr 2025 ist München klar die teuerste Stadt für Eigentumswohnungen. Der Medianpreis liegt bei 8.570 €/m² für Bestandswohnungen. Das ist fast doppelt so viel wie in Berlin, das mit 4.545 €/m² auf Platz sieben liegt. Hamburg kommt mit 6.250 €/m² auf Platz zwei, gefolgt von Köln (5.660 €/m²) und Düsseldorf (5.505 €/m²). Frankfurt und Stuttgart liegen dazwischen: Frankfurt mit 4.760 €/m², Stuttgart mit 4.895 €/m².
Die Preise sind nicht statisch. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Preise in vielen Städten stark erhöht. Berlin legte um 10,7 % zu, Frankfurt um 10,6 %, Köln um 10,5 % und Düsseldorf um 9,3 %. Doch Stuttgart bleibt mit nur 2,4 % Preissteigerung deutlich hinterher. Warum? Weil internationale Investoren hier weniger aktiv sind - ein Faktor, den auch die Berenberg Bank betont.
Mieten: Wie viel verdienst du pro Quadratmeter?
Hohe Kaufpreise bedeuten nicht automatisch hohe Mieten. In München liegt die Kaltmiete für Neubauwohnungen bei 22,08 €/m² - das ist der höchste Wert in Deutschland. Frankfurt folgt mit 19,17 €/m², Berlin mit 18,18 €/m². Doch hier kommt die Hürde: Die Mieten steigen viel langsamer als die Kaufpreise. Das führt zu einer immer größeren Kluft zwischen Anschaffungskosten und Einkünften.
Die Amortisationszeit - also wie viele Jahre du brauchst, um den Kaufpreis durch Mieteinnahmen wieder hereinzuholen - ist in München mit 42 Jahren am längsten. In Frankfurt sind es 40 Jahre, in Berlin sogar 44 Jahre. Dagegen ist Köln mit 33 Jahren deutlich attraktiver. Düsseldorf liegt bei 38 Jahren. Das bedeutet: In Köln kannst du dein Geld schneller zurückbekommen. In Berlin und München musst du jahrelang warten, bis du überhaupt in die Gewinnzone kommst.
Rendite: Warum viele Investoren abwandern
Die Bruttorendite in den Top 7 Städten liegt im Durchschnitt bei unter 3,5 %. Berlin hat mit 3,3 % die niedrigste Rendite. München liegt bei etwa 3,4 %. Das ist deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 4,5 %. In Mittelstädten wie Leipzig, Erfurt oder Dresden liegen die Renditen zwischen 3,6 % und 4,1 %. Deshalb ziehen viele Privatinvestoren in diese Städte um.
Ein Nutzer auf ImmobilienScout24 schreibt: „In München erziele ich nur 3,3 % Rendite. Ich habe jetzt in Erfurt investiert - 4,1 % und trotzdem Wertsteigerung.“ Das ist kein Einzelfall. Die Rendite ist der Hauptgrund, warum Privatleute aus den Top 7 aussteigen.
Aber institutionelle Investoren wie der Pensionsfonds BVV sagen etwas anderes: „Trotz niedriger Renditen sind die Top 7-Städte sicher. Die Werte fallen nicht, und die Banken geben hier mehr Kredit.“ Das ist der entscheidende Unterschied: Privatinvestoren wollen Rendite. Große Fonds wollen Stabilität. Und die haben sie in München und Frankfurt.
Wer wächst am schnellsten?
Nicht alle Städte entwickeln sich gleich. Düsseldorf führt die Liste der Preissteigerungen mit +8,9 % an. Köln folgt mit +6,5 %. München ist mit +4,9 % zwar weiterhin stark, aber nicht mehr der Spitzenreiter. Hamburg steigt nur um 3 %, Berlin um 2,7 %, Stuttgart um nur 0,8 %. Frankfurt stagniert sogar bei 0 %.
Warum wächst Köln so stark? Weil die Wirtschaft dort boomt und internationale Unternehmen hier neue Niederlassungen eröffnen. Im dritten Quartal 2025 verbuchte Köln ein Transaktionsvolumen von 515 Millionen Euro - das höchste seit dreieinhalb Jahren. Düsseldorf wird als „Hidden Champion“ bezeichnet: hohe Wirtschaftskraft, aber noch nicht so teuer wie München. Das macht es für Investoren attraktiv, die nicht alles auf die Spitze treiben wollen.
Was du wirklich brauchst: Eigenkapital und Geduld
Früher reichten 15-20 % Eigenkapital, um eine Wohnung in einer Top-7-Stadt zu kaufen. Heute verlangen die Banken mindestens 30-35 %. Die Deutsche Bundesbank hat das 2025 offiziell empfohlen. Warum? Weil die Risiken gestiegen sind. Die Preise sind hoch, die Zinsen auch. Wer zu wenig Eigenkapital hat, läuft Gefahr, bei einer Preiskorrektur in die Schuldenfalle zu geraten.
Die Kaufabwicklung dauert heute länger als je zuvor. In München sind es durchschnittlich 127 Tage, in Berlin 118 Tage. In Köln, wo die Nachfrage zwar hoch, aber nicht so extrem ist, dauert es nur 92 Tage. Wer in München oder Berlin kaufen will, muss sich auf mindestens drei Monate einstellen - und das bei einem Angebot, das deutlich hinter der Nachfrage zurückbleibt. Es gibt nur 6,3 bis 6,8 Inserate pro Quadratmeter, während der 10-Jahres-Durchschnitt bei 8,7 lag.
Die Zukunft: Korrektur oder weiteres Wachstum?
Experten sind sich uneinig. Prof. Henrik Enderlein warnt: „In München und Berlin hat die Kaufkraft der Menschen den Preisen nicht mehr Schritt gehalten. Eine Korrektur von bis zu 15 % ist möglich, wenn die Zinsen weiter steigen.“
Doch Dr. Jürgen Schick von der Berenberg Bank sieht eine moderatere Entwicklung: „Ab 2026 werden die Preisanstiege auf 2-3 % pro Jahr sinken. Die Regulierung und die Zinsentwicklung beruhigen den Markt.“
Was bleibt? Wer in die Top 7 investiert, muss sich bewusst sein: Es geht nicht um schnelles Geld. Es geht um langfristige Sicherheit. Wer Rendite will, sollte nach Leipzig, Dresden oder Erfurt schauen. Wer Sicherheit und Wertstabilität braucht, bleibt in München, Frankfurt oder Düsseldorf - auch wenn die Rendite niedrig ist.
Der entscheidende Tipp: Stadtteil ist alles
Ein großer Fehler vieler Investoren: Sie sehen nur die Stadt. Aber in München kann ein Apartment in Bogenhausen 12.000 €/m² kosten - während in Trudering, nur 10 Kilometer entfernt, noch Angebote ab 6.500 €/m² zu finden sind. In Berlin ist Mitte ein anderes Land als Marzahn. In Köln ist das Belgische Viertel teurer als Mülheim.
Die Erfahrung zeigt: Die besten Chancen liegen nicht in der teuersten Gegend, sondern in aufstrebenden Vierteln mit guter Infrastruktur, nahen U-Bahnen und Schulen. Wer hier investiert, profitiert von der Wertsteigerung, ohne den Höchstpreis zu zahlen. Das ist der Schlüssel - besonders in einer Zeit, in der die Preise nicht mehr überall gleich schnell steigen.
