Vermietete vs. selbstgenutzte Immobilien: Steuerliche Unterschiede im Detail

Wenn du eine Immobilie besitzt, stellst du dir früher oder später die Frage: Soll ich sie selbst bewohnen oder vermieten? Die Antwort hängt nicht nur von deinem Lebensstil ab, sondern vor allem von den steuerlichen Folgen. Und die sind bei vermieteten und selbstgenutzten Wohnungen oder Häusern völlig unterschiedlich. Viele denken, dass Vermietung automatisch mehr Steuern bringt - das stimmt. Aber es gibt auch Fälle, wo das Eigenheim teurer ist als gedacht. Hier klären wir die wichtigsten Unterschiede - ohne Schnickschnack, nur das, was wirklich zählt.

Was du bei vermieteten Immobilien zahlen musst

Wenn du deine Wohnung oder dein Haus vermietest, fließt das Geld nicht einfach in deine Tasche. Es wird als Einkommen aus Vermietung und Verpachtung behandelt - und das ist steuerpflichtig. Die Mieteinnahmen, also Kaltmiete, Nebenkosten, Garage oder Keller, musst du in der Anlage V deiner Steuererklärung angeben. Aber du musst nicht alles versteuern. Du kannst alle Kosten absetzen, die direkt mit der Vermietung zu tun haben.

Das beginnt bei der Abschreibung. Für das Gebäude kannst du jährlich 2 % des Anschaffungswerts abschreiben. Bei einem Haus, das 200.000 Euro gekostet hat, sind das 4.000 Euro pro Jahr. Das ist kein Geld, das du ausgibst - aber es reduziert deine steuerliche Einkünfte. Dazu kommen Zinsen für deine Hypothek, Reparaturen, Versicherungen, Hausmeisterkosten, Fahrkosten zur Wohnung und sogar die Kosten für einen Mieterwechsel. Alles das kannst du abziehen.

Ein Beispiel: Du bekommst 1.000 Euro Kaltmiete monatlich, also 12.000 Euro im Jahr. Du zahlst 2.000 Euro Zinsen, 1.000 Euro für eine neue Heizung, 500 Euro für Fahrtkosten und 4.000 Euro Abschreibung. Deine Ausgaben betragen also 7.500 Euro. Dein steuerlicher Gewinn: 4.500 Euro. Bei einem Steuersatz von 20 % zahlt du 900 Euro Steuern. Klingt nach viel? Vergleich das mit dem, was du bei Eigenheimen nicht bekommst.

Was du bei selbstgenutzten Immobilien nicht bekommst

Hier kommt der Knackpunkt: Wenn du deine eigene Wohnung bewohnst, bekommst du keine Steuervorteile für die Kosten, die du hast. Keine Abschreibung. Keine Zinsabsetzung. Keine Reparaturkosten als Werbungskosten. Du zahlst die volle Hypothek, die Heizkosten, die Grundsteuer - und nichts davon wird vom Finanzamt berücksichtigt. Das ist der große Unterschied. Du investierst Geld, aber es gibt keinen steuerlichen Ausgleich.

Das ist kein Fehler. Es ist so vorgesehen. Der Staat will, dass du dein Eigenheim als Lebensraum nutzt, nicht als Investition. Deshalb gibt es auch keine steuerliche Förderung für Eigenheimbesitzer - außer bei Verkauf. Aber das kommt später.

Was passiert beim Verkauf?

Wenn du eine vermietete Immobilie verkaufst, ist das eine ganz andere Geschichte als bei deinem Eigenheim. Bei vermieteten Objekten gilt die Spekulationsfrist von 10 Jahren. Wenn du sie vorher verkaufst, zahlt du Kapitalertragssteuer auf den Gewinn - also den Unterschied zwischen Kauf- und Verkaufspreis minus Kosten. Kein Ausgleich, keine Freibeträge.

Bei deinem Eigenheim ist es anders. Wenn du mindestens drei Jahre in der Wohnung gewohnt hast und sie verkaufst, ist der Gewinn steuerfrei. Das ist ein riesiger Vorteil. Selbst wenn du 100.000 Euro Gewinn machst, musst du nichts zahlen. Aber: Das gilt nur, wenn du selbst wohnst. Wenn du das Haus vermietest und danach verkaufst, zählt die 10-Jahres-Frist. Und du musst den Gewinn versteuern.

Grundsteuer: Wer zahlt mehr?

Grundsteuer fällt bei allen Immobilien an - egal ob du sie selbst nutzt oder vermietest. Aber hier liegt ein wichtiger Unterschied: Bei vermieteten Immobilien kannst du die Grundsteuer als Werbungskosten absetzen. Du zahlst sie, aber sie reduziert deine steuerliche Einkünfte. Bei deinem Eigenheim zahlst du die Grundsteuer, und sie bleibt einfach da. Kein Abzug. Kein Vorteil. Du bezahlst sie doppelt - einmal als Ausgabe, einmal als versteckte Steuerlast.

Was ist mit kurzfristiger Vermietung, wie Airbnb?

Wenn du nur ein Zimmer vermietest, zum Beispiel über Airbnb, gibt es eine Sonderregel: Bis 820 Euro pro Jahr sind die Einnahmen steuerfrei. Aber: Du kannst keine Kosten absetzen. Keine Abschreibung, keine Reparaturen, keine Zinsen. Das ist ein Trade-off. Du sparst Steuern, aber du kannst auch nichts abziehen. Ab 820 Euro musst du alles versteuern - und kannst dann wieder Kosten absetzen. Viele nutzen das für Ferienwohnungen, aber es ist kein Weg, um reich zu werden. Es ist eine kleine Nebeneinkunft, nicht eine Investition.

Was ist mit Gewerbesteuer?

Wenn du deine Immobilie gewerblich vermietest - also mehr als drei Wohnungen, oder wenn du dich als Immobilienunternehmer registrierst - dann kommt Gewerbesteuer dazu. Das ist eine zusätzliche Abgabe, die deine Gemeinde erhebt. Sie liegt zwischen 15 % und 40 % des Gewinns, abhängig vom Hebesatz. Das macht die Vermietung deutlich teurer. Aber: Du kannst auch höhere Abschreibungen nutzen und bist in der Lage, Verluste mit anderen Einkünften zu verrechnen. Für viele ist das ein Grund, sich als Gewerbetreibender zu registrieren - besonders wenn sie mehrere Objekte haben.

Die große Frage: Was ist besser?

Es gibt keine einfache Antwort. Wenn du deine Immobilie selbst nutzt, sparst du Miete - aber du verlierst alle steuerlichen Vorteile. Du baust langfristig Vermögen auf, aber du zahlst dafür mit höheren monatlichen Kosten und keiner Absetzbarkeit. Wenn du sie vermietest, hast du Einkommen - aber auch Steuern, Verwaltungsaufwand und Risiken. Mieter können ausziehen, Reparaturen kommen unerwartet, und du musst die Wohnung halten.

Die beste Lösung? Manchmal ist es sinnvoll, eine Wohnung zu vermieten und eine andere zu bewohnen. Oder umgekehrt: Du verkaufst dein Eigenheim, kaufst ein neues und vermietest das alte. So nutzt du den steuerlichen Vorteil beim Verkauf und bekommst gleichzeitig Mieteinkünfte. Viele machen das in Österreich, besonders in Wien, Graz oder Salzburg, wo die Mieten hoch sind und die Kaufpreise relativ stabil.

Was du jetzt tun kannst

Wenn du eine Immobilie besitzt und überlegst, sie zu vermieten, dann rechne清楚:

• Wie hoch sind deine monatlichen Mieteinnahmen?
• Wie viel kannst du absetzen? (Abschreibung, Zinsen, Reparaturen)
• Was ist dein persönlicher Steuersatz?
• Wie lange hast du die Immobilie schon? (Spekulationsfrist!)
• Wie viel Grundsteuer zahlst du pro Jahr?

Wenn du sie selbst nutzt, dann frage dich: Was wäre, wenn du sie vermietest? Wie viel Miete würdest du bekommen? Wie viel Steuern würdest du sparen? Manchmal ist es besser, zu vermieten - und eine kleinere Wohnung zu mieten.

Was viele vergessen: Erbschaft und Schenkung

Wenn du deine Immobilie an deine Kinder übergibst, ist der Unterschied noch größer. Bei einer vermieteten Immobilie zahlt der Erbe Erbschaftsteuer auf den vollen Marktwert. Bei einer selbstgenutzten Immobilie gibt es einen Freibetrag von 500.000 Euro pro Kind. Das bedeutet: Wenn du dein Eigenheim an deine Tochter übergibst, zahlt sie unter Umständen gar keine Steuer. Wenn du aber ein vermietetes Haus übergibst, zahlt sie auf den vollen Wert - und das kann 800.000 Euro oder mehr sein. Das ist ein riesiger Unterschied, den kaum jemand vorher bedenkt.