Warum Zwangsversteigerungen 2025 mehr denn je eine Rolle spielen
Im Jahr 2025 werden in Deutschland voraussichtlich rund 14.500 Immobilien zwangsversteigert - das sind fast 8 Prozent mehr als im Jahr 2024. Das ist kein Zufall. Es ist das Ergebnis einer langen Welle aus hohen Zinsen, inflationsbedingten Einkommensverlusten und einer wirtschaftlichen Unsicherheit, die viele Familien an ihre Grenzen bringt. Wer bis vor zwei Jahren noch von steigenden Immobilienpreisen schwärmte, sieht heute, wie sich der Markt dreht. Und mit ihm die Chancen für die, die wissen, wo sie suchen müssen.
Die meisten dieser Versteigerungen betreffen Wohnungen und Einfamilienhäuser. Fast die Hälfte aller Objekte sind Ein- oder Zweifamilienhäuser, ein Fünftel Eigentumswohnungen. Das bedeutet: Es geht nicht um Luxusvillen, sondern um die Häuser, in denen Menschen leben - und die jetzt wegen finanzieller Not verloren gehen. Das ist kein Markt für Spekulanten, sondern ein Spiegelbild der sozialen Realität. Doch für Investoren, die mit klarem Kopf vorgehen, birgt er auch echte Chancen.
Wo die Preise am niedrigsten sind - und warum
Der Preis für eine zwangsversteigerte Immobilie variiert stark je nach Region. In Berlin lag der Durchschnittsverkehrswert im ersten Halbjahr 2025 bei über 870.000 Euro. In Thüringen hingegen lag er bei nur 93.000 Euro. Das ist kein Fehler. Es ist die Logik des Marktes. In Berlin gibt es Nachfrage, in Thüringen gibt es Überangebot und Abwanderung. Wer ein Schnäppchen sucht, sollte nicht in die teuren Großstädte schauen, sondern in die Regionen mit hohen Zwangsversteigerungsraten und niedrigen Preisen.
Statistisch gesehen sind in Thüringen 32 von 100.000 Haushalten von einer Zwangsversteigerung betroffen - fast dreimal so viele wie in Bayern. Das bedeutet: Dort gibt es mehr Angebote, weniger Konkurrenz und damit bessere Chancen, ein Objekt günstig zu bekommen. Chemnitz, Zwickau, Leipzig - diese Städte liegen bei der Anzahl der Versteigerungen weit vorne. Und sie sind oft genau die Orte, die von der Öffentlichkeit ignoriert werden. Doch wer dort investiert, kauft nicht nur eine Immobilie. Er kauft ein Potenzial - vorausgesetzt, er weiß, was er tut.
Was wirklich hinter den Zahlen steckt: Die Haupttreiber
Warum passiert das alles jetzt? Es ist nicht nur die Zinswende. Es ist die Kombination aus mehreren Faktoren, die wie eine Lawine wirken. Viele Hausbesitzer haben vor fünf Jahren Kredite mit niedrigen Zinsen abgeschlossen - oft mit 10- oder 15-jähriger Zinsbindung. Jetzt, 2025, laufen diese Verträge aus. Und die neuen Zinsen liegen bei 4,5 %, 5 %, manchmal sogar höher. Plötzlich zahlen Menschen 500, 800 Euro mehr pro Monat. Wenn das Einkommen nicht gestiegen ist - und es ist nicht gestiegen - bleibt nur eine Option: Verkauf. Oder Zwangsversteigerung.
Dazu kommt die Inflation. Lebensmittel, Energie, Versicherungen - alles wird teurer. Wer mit knappem Budget lebt, kann sich kaum noch etwas leisten. Und dann kommt noch die Arbeitslosigkeit hinzu. Im Jahr 2024 stiegen die Unternehmensinsolvenzen um fast 25 Prozent. Viele Selbstständige, kleine Handwerker, Dienstleister - sie verlieren ihre Einkommensquelle. Und mit ihr das Haus.
Die Bundesbank hat die Leitzinsen zwar leicht gesenkt. Aber die Wirkung kommt mit Verzögerung. Die Menschen, die jetzt in Schwierigkeiten sind, haben ihre Kredite vor zwei oder drei Jahren abgeschlossen. Die Zinsen, die sie jetzt zahlen, sind noch die alten. Deshalb wird sich die Zahl der Zwangsversteigerungen in 2025 nicht beruhigen - sie wird weiter steigen.
Die Risiken, die kaum jemand erwähnt
Ja, die Preise sind niedrig. Aber die Immobilie, die du für 80.000 Euro bekommst, könnte 200.000 Euro Sanierungskosten brauchen. Das ist kein Mythos. Es ist Realität. Laut Creditreform sind viele der versteigerten Objekte sogenannte Schrottimmobilien. Dach undicht, Heizung kaputt, Sanitär aus den 70ern, Asbest im Boden, feuchte Wände, Schimmel. Die Banken, die die Immobilie vor der Versteigerung verwalten, haben oft keine Mittel oder Motivation, sie zu sanieren. Sie wollen nur ihr Geld zurück.
Und dann gibt es noch die juristischen Fallstricke. Du kaufst eine Wohnung - und dann stellst du fest: Der ehemalige Eigentümer hat noch eine Nießbrauchsanmeldung eingetragen. Oder es gibt einen Vorkaufsrecht für einen Nachbarn. Oder die Mieteinnahmen sind noch an jemand anderen vergeben. Das ist kein seltenes Szenario. Ohne einen erfahrenen Anwalt und eine gründliche Prüfung der Grundbucheinträge kannst du schnell in eine Falle tappen.
Und es gibt Betrüger. Es gibt Anbieter, die dir versprechen, sie hätten "exklusive Zugänge" zu Versteigerungen. Sie verlangen Vorauszahlungen - und verschwinden. Oder sie verkaufen dir Daten, die du kostenlos von der Amtsgerichtswebsite herunterladen kannst. Die Professionalisierung des Marktes hat auch die Kriminellen angezogen. Vorsicht ist kein Zeichen von Angst. Es ist Überlebensstrategie.
Wie du als Investor erfolgreich bist - Schritt für Schritt
Wenn du dich entscheidest, in Zwangsversteigerungen zu investieren, dann nicht impulsiv. Du brauchst einen Plan.
- Identifiziere deine Region: Such nicht in München oder Hamburg. Konzentriere dich auf Regionen mit hoher Versteigerungsrate und niedrigen Preisen - Thüringen, Sachsen, Teile von Brandenburg.
- Prüfe das Objekt vorher: Bestelle einen Sachverständigen. Lass die Heizung, die Elektrik, das Dach und die Bausubstanz prüfen. Keine Ausnahme. Keine Kompromisse.
- Prüfe das Grundbuch: Gehe zum Amtsgericht oder nutze einen Online-Dienst wie Versteigerungspool.de. Schaue nach Nießbrauch, Vorkaufsrechten, Lasten, Hypotheken. Alles muss aufgeklärt sein.
- Rechne mit 20 % Sanierungskosten: Wenn du eine Immobilie für 100.000 Euro kaufst, rechne mit 20.000 Euro an notwendigen Reparaturen. Wenn du nur 10.000 einplanst, bist du pleite.
- Finde deine Strategie: Willst du vermieten? Dann suche nach Objekten in Mietnachfragegebieten. Willst du verkaufen? Dann suche nach Objekten mit Sanierungspotenzial in wachsenden Regionen.
Plattformen wie ZVNow.de oder Calvest.de bieten detaillierte Daten, Checklisten und rechtliche Hilfestellungen. Sie kosten Geld - aber weniger als ein falscher Kauf.
Was kommt nach 2025? Die langfristige Perspektive
Die Prognosen für 2026 sind klar: Bis zu 16.500 Zwangsversteigerungen. Das ist ein Anstieg von fast 14 Prozent gegenüber 2025. Warum? Weil die Zinsen nicht mehr sinken werden - sie bleiben hoch. Weil die Bevölkerung in vielen ländlichen Regionen weiter abnimmt. Weil die Einkommen nicht mit den Lebenshaltungskosten mithalten.
Das bedeutet: Der Markt für Zwangsversteigerungen ist kein kurzfristiger Trend. Er wird zum festen Bestandteil des deutschen Immobilienmarktes. Und er wird sich verändern. Je mehr Investoren kommen, desto höher wird die Konkurrenz. Die Schnäppchen werden seltener. Die Preise steigen langsam - aber sie bleiben niedriger als im regulären Markt.
Die Bundesregierung beobachtet. Aber sie greift nicht ein. Es gibt keine neuen Gesetze, keine Hilfen für Betroffene. Das ist kein Versagen - es ist eine Realität. Der Markt korrigiert sich. Und wer jetzt handelt, kann davon profitieren. Aber nur, wenn er weiß, was er tut.
Was du jetzt tun kannst
Wenn du nicht investieren willst - dann informiere dich trotzdem. Wenn du in einer Region lebst, in der die Zahl der Zwangsversteigerungen steigt, dann weißt du, dass sich die Nachbarschaft verändert. Das hat Auswirkungen auf deine eigene Immobilie - auf die Nachbarschaft, auf die Mietpreise, auf die Sicherheit.
Wenn du investieren willst - dann beginne klein. Schau dir ein Objekt an. Lass es prüfen. Lies das Grundbuch. Rechne alles durch. Und dann entscheide. Nicht aus Gier. Nicht aus Hoffnung. Sondern aus Klarheit.
Der Markt für Zwangsversteigerungen 2025 ist kein Ort für Abenteurer. Er ist ein Ort für Menschen, die genau hinschauen. Wer das tut, findet Chancen. Wer nicht, verliert Geld - und vielleicht auch seine Ruhe.
Kann ich als Privatperson an einer Zwangsversteigerung teilnehmen?
Ja, jeder kann an einer Zwangsversteigerung teilnehmen - vorausgesetzt, er hat die notwendigen Unterlagen und ein Sicherheitsdepot von 10 % des Verkehrswerts bereit. Die Amtsgerichte veröffentlichen die Angebote öffentlich. Du musst dich nicht als Investor ausweisen. Aber du solltest wissen, was du tust. Viele Privatleute kaufen hier ihre erste Immobilie - aber ohne Vorbereitung ist das riskant.
Wie lange dauert es, bis ich nach der Versteigerung in die Immobilie ziehen kann?
Das hängt davon ab, ob die Immobilie bewohnt ist. Wenn ja, hat der bisherige Mieter oder Eigentümer ein Recht auf Räumung. Das kann zwischen 3 und 12 Monaten dauern - je nach Gerichtsverfahren und ob rechtliche Einsprüche erhoben werden. Du bekommst das Eigentum sofort, aber nicht unbedingt die physische Kontrolle. Plane Zeit und Kosten für die Räumung ein.
Sind Zwangsversteigerungen günstiger als Immobilien im regulären Markt?
Oft ja - aber nicht immer. Der Verkehrswert wird vom Gutachter festgelegt. Bei der Versteigerung startet der Preis meist bei 70-80 % dieses Wertes. Aber wenn viele Bieter da sind, kann der Preis schnell auf den Marktwert oder sogar darüber steigen. Der echte Vorteil liegt in der geringeren Konkurrenz in Regionen mit niedrigen Preisen. Dort bekommst du Objekte, die im regulären Markt gar nicht angeboten werden.
Was passiert, wenn ich das Angebot nicht bezahlen kann?
Wenn du geboten hast und nicht zahlen kannst, verlierst du dein Sicherheitsdepot - also 10 % des Verkehrswerts. Außerdem wirst du für mindestens ein Jahr von weiteren Bieterpartizipationen ausgeschlossen. Das ist kein kleiner Strafzettel - das ist ein schwerer finanzieller und rechtlicher Rückschlag. Biete nur, wenn du das Geld wirklich hast.
Gibt es Förderungen oder Zuschüsse für den Kauf einer zwangsversteigerten Immobilie?
Nein. Es gibt keine staatlichen Förderprogramme speziell für Zwangsversteigerungen. Auch die KfW-Förderung greift nicht, wenn die Immobilie aus einem Zwangsversteigerungsverfahren kommt. Du bist auf Eigenkapital und private Finanzierung angewiesen. Das ist ein wichtiger Unterschied zum Kauf einer Neubauwohnung oder eines Sanierungsobjekts im regulären Markt.
