Was ist eine Anschlussfinanzierung wirklich?
Wenn deine Baufinanzierung nach 10, 15 oder 20 Jahren läuft, kommt ein Moment, an dem der Zins festgelegt war - und jetzt muss neu verhandelt werden. Das ist die Anschlussfinanzierung. Es ist nicht einfach eine Verlängerung, sondern eine neue Finanzierungsentscheidung, die über deine Kosten für die nächsten Jahre entscheidet. Viele denken, die Bank schickt einfach ein neues Angebot - aber das ist gefährlich. Die meisten Banken bieten erst dann etwas an, wenn die alte Zinsbindung abgelaufen ist. Bis dahin hast du schon Monate verloren, in denen du günstigere Konditionen hättest sichern können.
Die Restschuld nach 10 Jahren liegt durchschnittlich bei 72 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Das heißt: Wenn du damals 300.000 € geborgt hast, hast du noch rund 216.000 € zu zahlen. Und das Geld musst du weiterhin finanzieren - mit neuen Zinsen, neuen Konditionen, neuen Chancen.
Drei Wege: Prolongation, Umschuldung, Forward-Darlehen
Du hast drei echte Optionen, wenn es um die Anschlussfinanzierung geht. Keine davon ist automatisch die beste. Es hängt von deiner Situation, deinem Zinsumfeld und deiner Planung ab.
- Prolongation: Du bleibst bei deiner aktuellen Bank. Einfach, aber oft teuer. Vier von zehn Kreditnehmern nehmen das erste Angebot an - und zahlen durchschnittlich 0,35 Prozentpunkte mehr als nötig. Warum? Weil sie keinen Vergleich gemacht haben.
- Umschuldung: Du wechselst zu einer anderen Bank. Das ist der Weg, den immer mehr Menschen gehen: 45,2 Prozent der Kreditnehmer haben 2022 die Bank gewechselt. Die Einsparung? Im Durchschnitt 0,4 bis 0,6 Prozentpunkte. Bei einer Restschuld von 200.000 € sind das über 800 € pro Jahr. Über 10 Jahre sind das mehr als 8.000 €.
- Forward-Darlehen: Du sichst dir den Zins bis zu 60 Monate im Voraus. Wenn du weißt, dass die Zinsen steigen, ist das dein bester Freund. Ein Beispiel: Du hast 150.000 € Restschuld und sichst dir 24 Monate vorher einen Zins von 3,2 % - obwohl die Zinsen dann schon auf 4,2 % gestiegen sind. Du sparst 1.800 € in zwei Jahren. Die meisten Banken erlauben das bis zu 60 Monate vor Ablauf.
Wann beginnst du am besten mit der Planung?
Die meisten Menschen warten, bis sie einen Brief von ihrer Bank bekommen. Das ist zu spät.
Experten wie Dr. Hans-Jürgen Schlösser von FinanzTip sagen: Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung solltest du Vergleichsangebote einholen. Aber wenn du merkst, dass die Zinsen steigen - und das siehst du an den Marktdaten - dann solltest du schon 6 bis 12 Monate vorher starten.
Warum so früh? Weil die Banken erst sechs bis acht Wochen vor Ablauf der Zinsbindung offizielle Angebote machen. Du brauchst aber Zeit, um Angebote zu vergleichen, Unterlagen zu sammeln, Schufa-Auskünfte anzufordern und gegebenenfalls eine neue Hypothek einzutragen. Wenn du erst drei Monate vorher anfängst, hast du kaum Luft für Verhandlungen.
Und wenn du ein Forward-Darlehen willst? Dann plane 12 Monate im Voraus. Die meisten Banken akzeptieren nur Anträge bis zu 60 Monate vor Ablauf - aber die besten Konditionen gibts oft, wenn du früh bist.
Was du brauchst: Die Unterlagen für die Anschlussfinanzierung
Keine Bank gibt dir ein Angebot, ohne deine Unterlagen zu sehen. Das ist kein Geheimnis - aber viele vergessen, sie rechtzeitig zu organisieren.
- Der letzte Kontoauszug deines Baudarlehens (mit aktueller Restschuld)
- Die Grundbuchauskunft (zeigt, wie hoch die Beleihung ist)
- Eine aktuelle Schufa-Auskunft (nicht älter als drei Monate)
- Den Kaufvertrag oder die Bauurkunde (für den Immobilienwert)
- Deinen Einkommensnachweis (Lohnabrechnung, Steuerbescheid)
Wenn du die Beleihung über 80 Prozent hast, zahlt das Geld. Dein Zinssatz kann dann bis zu 1,5 Prozentpunkte höher liegen als bei 80 Prozent oder weniger. Das ist kein Mythos - das ist Standard in der Branche. Wenn du also 200.000 € Hauswert hast und noch 170.000 € Schulden, dann bist du bei 85 Prozent Beleihung - und das kostet dich.
Die Zinslage bestimmt deine Strategie
Es gibt kein universell richtiges Timing. Es hängt vom Markt ab.
- Steigende Zinsen? Dann solltest du nicht warten. Schließe ein Forward-Darlehen ab oder wechsle früh. Die Deutsche Bundesbank prognostiziert bis 2025 ein Volumen von über 90 Milliarden Euro an Anschlussfinanzierungen - weil viele Kredite aus 2013-2015 jetzt laufen. Die Zinsen waren damals niedrig. Jetzt sind sie höher. Wer jetzt nicht handelt, zahlt.
- Fallende Zinsen? Dann kannst du abwarten. Aber nicht zu lange. Der Markt reagiert schnell. Wenn du zu spät bist, hast du den Tiefststand verpasst. Einige Banken bieten sogar noch Zinsgutschriften an, wenn du innerhalb von 14 Tagen nach Ablauf wechselst.
Ein Beispiel aus Leipzig: Ein Kunde hat 2023 seine 10-jährige Zinsbindung abgeschlossen. Die Zinsen waren damals bei 2,1 %. Er hat 12 Monate vor Ablauf ein Forward-Darlehen mit 3,8 % gesichert. Ein Jahr später stiegen die Zinsen auf 4,6 %. Er hat 0,8 Prozentpunkte gespart - das sind 1.200 € pro Jahr. Das ist kein Glück. Das ist Planung.
Warum du deine Bank nicht einfach vertrauen solltest
Deine Hausbank kennt dich. Sie kennt deine Zahlungsgeschichte. Und sie weiß: Du hast hohe Wechselkosten. Du hast deine Immobilie schon gekauft. Du hast keine Lust auf Papierkram. Das ist genau der Punkt, an dem sie dich nicht mehr so dringend braucht.
Ein Kunde auf Trustpilot schrieb: "Die angebotene Prolongation war 0,7 Prozentpunkte teurer als der Marktstandard. Ich habe nicht verglichen. Jetzt zahle ich mehr als nötig."
Die Verbraucherzentrale hat gezeigt: 62 Prozent der Befragten haben für die Suche nach der besten Anschlussfinanzierung mindestens 20 Stunden gebraucht. 38 Prozent haben es in weniger als 10 Stunden geschafft. Der Unterschied? Die einen haben früh angefangen und Vergleichsrechner genutzt. Die anderen haben gewartet - und bezahlt.
Die Zukunft der Anschlussfinanzierung
Der Markt verändert sich. Im Jahr 2022 haben 45,2 Prozent der Kreditnehmer die Bank gewechselt - 2020 waren es nur 38,7 Prozent. Warum? Weil digitale Vergleichsrechner leichter geworden sind. Interhyp sagt: 68 Prozent nutzen Online-Rechner. 42 Prozent schließen die ganze Anschlussfinanzierung komplett online ab - ohne einen einzigen Termin in der Filiale.
Und die Zinsen? Sie bleiben hoch. Die Deutsche Bank Research rechnet damit, dass der Anteil der Forward-Darlehen bis 2025 von 18 auf bis zu 35 Prozent steigt. Das ist ein klarer Trend: Wer heute plant, sichert sich nicht nur günstigere Zinsen - er sichert sich Ruhe.
Was du jetzt tun kannst
Es ist November 2025. Wenn du eine Baufinanzierung hast, die vor 2015 abgeschlossen wurde, dann läuft deine erste Zinsbindung bald ab. Wenn du sie vor 2018 abgeschlossen hast, dann läuft sie in den nächsten zwei Jahren ab.
- Prüfe: Wann läuft deine Zinsbindung aus?
- Rechne: Wie hoch ist deine aktuelle Restschuld? (Schau auf deinen letzten Kontoauszug)
- Checke: Wie hoch ist deine Beleihung? (Immobilienwert x 80 % = Grenze)
- Starte: Nutze einen Online-Vergleichsrechner (z. B. von Interhyp, FinanzTip, oder deiner Sparkasse)
- Wähle: Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen - aber nicht ohne Vergleich
- Handele: Wenn du ein Angebot hast, das 0,3 Prozentpunkte besser ist als deine aktuelle Bank - nimm es.
Die Anschlussfinanzierung ist kein Nebenschauplatz. Sie ist ein zentraler Teil deiner Immobilienstrategie. Wer sie vernachlässigt, zahlt Tausende Euro mehr - und das über Jahre. Wer sie plant, spart - und gewinnt.
