Stell dir vor, du kaufst dein Traumhaus. Du unterschreibst den Kreditvertrag, ziehst ein - und dann beginnt die lange Reise, die dich entweder nach 20 Jahren schuldenfrei oder mit einer neuen, teuren Finanzierung konfrontiert. Das ist der entscheidende Unterschied zwischen Volltilgerdarlehen und Annuitätendarlehen. Beide sind gängige Wege, um eine Immobilie zu finanzieren, aber sie führen zu völlig unterschiedlichen Lebensrealitäten. Welcher Weg ist richtig für dich? Es geht nicht nur um Zinsen. Es geht um Sicherheit, Flexibilität und dein ganzes Leben.
Was ist ein Volltilgerdarlehen?
Ein Volltilgerdarlehen ist ein Kredit, bei dem du von Anfang an so viel zurückzahlst, dass am Ende der Zinsbindungsfrist genau null Euro Restschuld übrig bleibt. Kein Nachfinanzieren. Kein Überraschungsbrief von der Bank. Du zahlst monatlich mehr - aber du weißt genau, wann du dein Haus wirklich dir gehörst.
Die Laufzeit liegt typischerweise zwischen 15 und 25 Jahren. Die meisten Kunden wählen 20 Jahre. Die monatliche Rate ist höher als beim klassischen Annuitätendarlehen, weil die Tilgung von Anfang an stark ist. Bei einer Kreditsumme von 300.000 € und einem Zinssatz von 4,18 % zahlst du etwa 1.780 € pro Monat - und nach 21 Jahren und einem Monat ist der Kredit erledigt. Kein Cent mehr.
Warum ist das möglich? Weil die Bank nicht eine feste Tilgung von 1-3 % vorgibt, sondern die Laufzeit vorgibt und daraus die Tilgung berechnet. Du sagst: „Ich will in 20 Jahren schuldenfrei sein.“ Die Bank rechnet zurück: „Dann musst du 4,81 % tilgen.“ Das ist fast doppelt so viel wie beim Standard-Annuitätendarlehen.
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker. Über 70 % aller deutschen Baufinanzierungen laufen so. Du zahlst monatlich eine feste Rate - aber nur ein Teil davon geht auf die Tilgung, der Rest auf Zinsen. Die Zinsbindung ist meist kürzer: 10 bis 15 Jahre. Danach kommt die große Frage: Was jetzt?
Bei 300.000 € Kredit, 3,78 % Zinsen und 15-jähriger Zinsbindung zahlst du nur 1.457 € pro Monat. Klingt gut, oder? Aber am Ende dieser 15 Jahre hast du noch 239.865 € Restschuld. Das ist fast 80 % des ursprünglichen Kredits. Jetzt musst du neu verhandeln. Und das ist der Knackpunkt: Die Zinsen in 15 Jahren sind unbekannt. Sie könnten höher sein. Viel höher.
Das Annuitätendarlehen ist flexibel. Du kannst Sondertilgungen machen, die Rate anpassen, manchmal sogar eine Ratenpause nehmen. Aber du kaufst dir diese Flexibilität mit höheren Gesamtkosten. Die Zinsen, die du nach der Zinsbindung zahlen musst, summieren sich - oft viel mehr, als du denkst.
Der große Kostenvergleich: Was kostet was wirklich?
Monatliche Raten täuschen. Sie zeigen nur die Spitze des Eisbergs. Der wirkliche Preis ist die Summe aller Zinsen, die du über die gesamte Laufzeit zahlst - inklusive eventueller Anschlussfinanzierungen.
Beispiel: 300.000 € Kredit, 4,18 % Zinsen für das Volltilgerdarlehen. Monatlich: 1.780 €. Gesamtzinsen: 148.315 €. Nach 21 Jahren: null Schulden.
Beispiel: 300.000 € Kredit, 3,78 % Zinsen für das Annuitätendarlehen. Monatlich: 1.457 €. Nach 15 Jahren: 239.865 € Restschuld. Jetzt finanzierst du die Restschuld neu - mit denselben Zinsen. Gesamtzinsen: 291.604 €. Das sind 143.288 € mehr als beim Volltilger.
Ein anderes Beispiel: 368.280 € Kredit über 20 Jahre. Volltilger: 2.321 € monatlich, 187.730 € Zinsen. Annuität: 1.744 € monatlich, aber 275.565 € Zinsen - und immer noch 223.736 € Schulden am Ende.
Das ist kein kleiner Unterschied. Das ist eine halbe Million Euro, die du im Vergleich zur Anschlussfinanzierung sparen kannst - wenn du früh genug planst.
Flexibilität vs. Sicherheit: Was kannst du ändern?
Ein Volltilgerdarlehen ist wie ein Zug mit festem Fahrplan. Du bist an die Rate gebunden. Sondertilgungen sind oft auf 5 % der ursprünglichen Kreditsumme pro Jahr begrenzt. Eine Ratenpause? Selten. Ein Anbieterwechsel vor Ablauf der Zinsbindung? In 78 % der Fälle ausgeschlossen.
Ein Annuitätendarlehen ist wie ein Auto mit Automatikgetriebe. Du kannst beschleunigen, bremsen, manchmal sogar die Richtung ändern. Sondertilgungen sind meist möglich, Ratenpausen oft erlaubt, und du kannst nach Ablauf der Zinsbindung leichter zu einem anderen Anbieter wechseln. Das ist ein großer Vorteil, wenn dein Einkommen schwankt - etwa als Selbstständiger oder wenn du Kinder bekommst.
Aber genau diese Flexibilität hat ihren Preis: Du musst dich nach 10, 15 oder 20 Jahren erneut verhandeln. Und das ist riskant. Wenn die Zinsen dann steigen, kannst du nicht mehr zurück. Du bist auf die neuen Konditionen angewiesen - und die sind oft teurer als heute.
Wer sollte welches Darlehen wählen?
Ein Volltilgerdarlehen ist ideal, wenn du:
- ein sicheres, stabiles Einkommen hast (mindestens das Dreifache der monatlichen Rate)
- keine großen Ausgaben in den nächsten Jahren planst (z. B. Kinder, Umzug, Studium)
- die Sicherheit will, nie wieder Zinsen zahlen zu müssen
- bereit bist, jetzt mehr zu zahlen, um später nichts mehr zu zahlen
Ein Annuitätendarlehen ist die bessere Wahl, wenn du:
- ein unregelmäßiges Einkommen hast (Selbstständige, Freiberufler)
- in den nächsten Jahren familiäre Veränderungen erwartest (Kinder, Teilzeit, Elternzeit)
- flexibel bleiben willst, um bei Bedarf mehr zu tilgen oder weniger zu zahlen
- die niedrigere monatliche Belastung brauchst, um andere Ziele zu finanzieren
Experten wie Dr. Klein (2023) warnen: Ein Volltilger lohnt sich erst ab einer Zinsbindung von mindestens 18 Jahren. Kürzere Laufzeiten sind oft teurer als eine Anschlussfinanzierung - wenn die Zinsen später steigen.
Wie sieht der Markt heute aus?
Im Jahr 2023 waren 72 % aller neuen Immobilienkredite Annuitätendarlehen. Nur 18 % waren Volltilger. Aber der Anteil der Volltilger ist in den letzten fünf Jahren von 12 % auf 18 % gestiegen. Warum? Weil die Zinsen niedrig sind - und viele Menschen die Chance nutzen wollen, jetzt langfristig zu sichern.
Die durchschnittliche Zinsbindung für Volltilger liegt bei 20,3 Jahren, für Annuitätendarlehen bei 13,7 Jahren. Die besten Konditionen im Dezember 2023 lagen bei 1,80 % effektiver Jahreszins für Volltilger - gegenüber 2,10 % für Annuitätendarlehen.
Banken passen sich an. 65 % der Anbieter bieten heute Volltilger mit flexibleren Sondertilgungsoptionen an. Das macht das Modell attraktiver für mehr Menschen. Bis 2026 wird der Marktanteil laut Baufi24 auf 22 % steigen.
Was sagen Nutzer?
Im ImmobilienScout24-Forum schreibt ein Nutzer: „Mit dem Volltilger nach 22 Jahren schuldenfrei - habe 85.000 € gespart. Aber die hohen Raten haben fünf Jahre lang unseren Haushaltsplan belastet.“
Auf Reddit berichtet jemand: „Nach meinem Jobverlust war das Volltilger ein Alptraum. Die Bank hat keine Ratenpause gewährt.“
Auf Trustpilot hat das Volltilgerdarlehen bei Interhyp eine durchschnittliche Bewertung von 4,3 von 5 Sternen. Die meisten Lobpunkte: Planungssicherheit und geringere Gesamtkosten. Die Hauptkritik: fehlende Flexibilität und hohe monatliche Belastung.
Das Annuitätendarlehen hat 4,1 von 5 Sternen. Die Vorteile: Flexibilität, niedrigere Raten. Die Nachteile: Angst vor der Anschlussfinanzierung und höhere Gesamtkosten.
Was solltest du jetzt tun?
Rechne es aus. Nicht grob. Nicht mit Online-Rechnern, die nur die Rate zeigen. Rechne die Gesamtkosten - inklusive Anschlussfinanzierung. Frag deine Bank: „Wenn ich nach 15 Jahren noch 240.000 € Restschuld habe, wie viel würde die neue Finanzierung kosten, wenn die Zinsen bei 5 % liegen?“
Prüfe dein Einkommen. Kannst du die höhere Rate auch dann zahlen, wenn du ein Kind bekommst, deine Stelle verlierst oder ein Familienmitglied pflegst?
Denk an dein Leben. Willst du mit 50 Jahren schuldenfrei sein - oder willst du die Flexibilität behalten, um in 15 Jahren umzuziehen, ein Gewerbe zu gründen oder deine Eltern zu unterstützen?
Ein Volltilgerdarlehen ist keine Frage des Geldes. Es ist eine Frage der Lebensplanung. Es ist die Entscheidung: Will ich jetzt mehr zahlen, um später nichts mehr zahlen zu müssen? Oder will ich jetzt weniger zahlen, um später zu riskieren, was ich nicht kontrollieren kann?