Stellen Sie sich vor: Sie haben einen Immobilienmakler per E-Mail beauftragt, eine Wohnung für Sie zu finden. Zwei Tage später ändern Sie Ihre Meinung. Können Sie den Vertrag einfach stornieren? Ja - aber nur, wenn die richtigen Voraussetzungen erfüllt sind. Seit 2014 gilt für Immobilienmaklerleistungen ein gesetzliches Widerrufsrecht, das viele Kunden überrascht - und viele Makler in Schwierigkeiten bringt.
Wann haben Sie ein Widerrufsrecht?
Das Widerrufsrecht gilt nur, wenn der Vertrag als Fernabsatzvertrag zustande gekommen ist. Das bedeutet: Sie haben den Makler nicht persönlich getroffen, als der Vertrag unterschrieben wurde. Es reicht, wenn alles über Telefon, E-Mail, SMS oder Brief geregelt wurde - auch wenn Sie danach einen Termin im Büro des Maklers hatten. Wichtig ist der Moment des Vertragsabschlusses.Wenn Sie den Makler in seinem Büro aufgesucht haben, um den Vertrag zu unterschreiben, dann ist kein Fernabsatzvertrag entstanden. Dann gibt es kein Widerrufsrecht. Genauso wenig, wenn Sie den Makler persönlich beauftragt haben, etwa bei einem Gespräch im Café oder zu Hause.
Die Regelung kommt aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), genauer aus den §§ 312b bis 312d und §§ 355 bis 357. Sie schützen Verbraucher, die unter Zeitdruck oder ohne volle Übersicht handeln. Ein Maklervertrag ist keine Kleinigkeit - er kann Tausende Euro kosten. Deshalb hat der Gesetzgeber diesen Schutz auch auf Immobilien ausgedehnt, obwohl das früher nicht so war.
Wie lange haben Sie Zeit, um zu widerrufen?
Die Frist beträgt normalerweise 14 Tage ab dem Tag, an dem der Vertrag unterschrieben wurde. Das ist die Standardregel. Aber es gibt eine große Ausnahme: Wenn der Makler Ihnen nicht richtig über Ihr Widerrufsrecht informiert hat, verlängert sich die Frist auf 12 Monate und 14 Tage.Das ist kein Fehler im Gesetz - das ist Absicht. Der Makler muss Sie klar und deutlich darüber aufklären, dass Sie das Recht haben, den Vertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Grund zu kündigen. Wenn er das nicht tut, riskiert er, dass Sie bis zu einem Jahr später noch widerrufen können. Und dann muss er die Provision zurückzahlen - selbst wenn er bereits Besichtigungen organisiert oder Interessenten vermittelt hat.
Einige Makler versuchen, das zu umgehen, indem sie den Vertrag erst nach einem persönlichen Treffen unterschreiben lassen. Das funktioniert aber nicht immer. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden: Es zählt der Moment des Vertragsabschlusses - nicht, wann Sie zuletzt im Büro waren. Wenn die erste Zustimmung per E-Mail kam, gilt das als Fernabsatz.
Wie widerruft man richtig?
Der Widerruf muss nicht in einer bestimmten Form erfolgen. Sie können ihn mündlich sagen, per E-Mail schreiben oder sogar per SMS. Aber: Mündlich ist riskant. Wer beweist später, dass Sie es gesagt haben? Deshalb empfehlen Experten: Schreiben Sie es auf.Am besten per Einwurfeinschreiben mit Rückschein. So haben Sie einen Nachweis, dass der Makler den Widerruf erhalten hat. Eine E-Mail reicht auch - aber nur, wenn Sie eine Empfangsbestätigung haben. Schicken Sie sie an die Adresse, die im Vertrag als Widerrufsadresse steht. Nicht an die allgemeine Geschäftsadresse.
Ein Muster-Widerrufsformular gibt es nicht verpflichtend - aber viele Makler geben es bei der Vertragsunterzeichnung mit. Wenn Sie es haben, können Sie es einfach ausfüllen und abschicken. Wenn nicht, schreiben Sie einfach: „Ich widerrufe meinen Maklervertrag vom [Datum].“ Unterschreiben, Datum und Ort nicht vergessen.
Was passiert, wenn ich widerrufe?
Wenn Ihr Widerruf wirksam ist, wird der Vertrag rückgängig gemacht. Der Makler muss Ihnen das Geld zurückzahlen - wenn Sie bereits eine Provision bezahlt haben. Aber er hat Anspruch auf Wertersatz, wenn er Leistungen erbracht hat.Beispiel: Der Makler hat drei Besichtigungen organisiert, Fotos gemacht und einen Kaufinteressenten vermittelt. Er kann verlangen, dass Sie ihm dafür eine angemessene Summe zahlen - aber nur, wenn Sie zuvor ordnungsgemäß über die Wertersatzpflicht informiert wurden. Und das ist oft der Knackpunkt: Die meisten Makler haben das in ihren Verträgen nicht korrekt formuliert.
Wenn die Belehrung fehlt, hat der Makler keinen Anspruch auf Wertersatz. Dann muss er die gesamte Provision zurückzahlen - selbst wenn er viel Arbeit investiert hat. Das ist hart für ihn, aber rechtlich korrekt. Der Gesetzgeber will verhindern, dass Kunden in der Unwissenheit vertragsbindend werden.
Warum ist das so kompliziert?
Weil die Rechtslage unklar ist. Der Bundesgerichtshof hat dem Europäischen Gerichtshof (EuGH) Fragen zur korrekten Formulierung der Widerrufsbelehrung vorgelegt. Es geht um Details: Muss das Musterformular beigefügt werden? Reicht eine E-Mail-Belehrung? Muss der Kunde es extra bestätigen?Bis diese Entscheidung kommt, gilt: Wer unsicher ist, sollte alles schriftlich und vollständig dokumentieren. Makler, die ihre Kunden nicht richtig aufklären, riskieren einen Verlust ihrer Provision - selbst wenn sie alles richtig gemacht haben. Kunden, die nicht wissen, dass sie widerrufen können, verlieren ein wichtiges Recht.
Die Branche ist gespalten. Einige Makler haben ihre Verträge komplett überarbeitet. Sie schicken die Belehrung per E-Mail, bitten um Bestätigung, legen ein Formular bei und halten den Versand dokumentiert. Andere ignorieren es - und warten ab, bis ein Gericht entscheidet.
Was Sie als Kunde tun sollten
1. Prüfen Sie den Vertrag: Steht darin, dass Sie ein Widerrufsrecht haben? Wenn nein, haben Sie bis zu 12 Monate Zeit.2. Halten Sie alles schriftlich: E-Mails, Briefe, Verträge - alles aufbewahren.
3. Widerrufen Sie früh: Wenn Sie unsicher sind, tun Sie es innerhalb der ersten 14 Tage. Dann ist alles klar.
4. Verzichten Sie nicht: Ein Widerrufsrecht kann nicht ausgeschlossen werden. Selbst wenn der Makler sagt: „Das gilt nicht für uns.“ - das ist unwirksam.
Es ist kein Zeichen von Misstrauen, wenn Sie Ihr Recht nutzen. Es ist ein Schutz, den der Gesetzgeber Ihnen gegeben hat. Und er gilt - auch für Immobilien.
Was Makler tun müssen
Makler, die sich auf das Widerrufsrecht vorbereiten wollen, sollten:- Die Widerrufsbelehrung immer schriftlich geben - nicht nur mündlich.
- Die Belehrung mit Ort, Datum und Unterschrift des Kunden bestätigen lassen.
- Eine Kopie der Belehrung dem Kunden zukommen lassen - per E-Mail oder Post.
- Das Muster-Widerrufsformular beifügen - auch wenn es nicht verpflichtend ist.
- Keine Provision einziehen, bevor die 14-Tage-Frist abgelaufen ist.
Wer das tut, schützt sich selbst. Wer das ignoriert, riskiert einen finanziellen Schaden - und das nicht nur im Einzelfall. In den letzten Jahren haben mehrere Makler wegen fehlerhafter Belehrung ihre Provision verloren, selbst wenn sie den Verkauf erfolgreich vermittelt hatten.
Was bleibt?
Das Widerrufsrecht bei Immobilienmaklerverträgen ist kein vorübergehendes Phänomen. Es ist Teil der europäischen Verbraucherschutzrichtlinie und wird bleiben. Die Frage ist nicht, ob es existiert - sondern wie genau es angewendet wird.Die Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs wird in den nächsten 12 bis 18 Monaten kommen. Dann wird klar sein, was eine korrekte Belehrung genau bedeutet. Bis dahin gilt: Wer sich an die Regeln hält, hat keine Probleme. Wer sie ignoriert, riskiert alles.
Für Kunden: Nutzen Sie Ihr Recht - aber tun Sie es richtig. Für Makler: Klären Sie auf - sonst zahlen Sie.
