Beim Kauf einer Immobilie fällt eine Steuer an, die viele unterschätzen: die Grunderwerbsteuer, eine einmalige Steuer beim Erwerb von Grundstücken oder Gebäuden, die in Österreich und Deutschland erhoben wird. Auch bekannt als Erwerbsteuer, ist sie kein kleiner Nebenkostenposten – sie kann leicht mehrere Tausend Euro ausmachen. Wer glaubt, nur den Kaufpreis zahlen zu müssen, liegt falsch. Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis berechnet – und das ist oft der größte Fehler bei der Budgetplanung.
Die Höhe der Steuer hängt vom Bundesland oder Bundesland ab. In Österreich liegt sie zwischen 3,5 % und 4 %, je nach Region. In Deutschland variiert sie von 3,5 % in Bayern und Sachsen bis zu 6,5 % in Schleswig-Holstein. Das bedeutet: Für eine Immobilie mit 300.000 Euro Kaufpreis zahlst du in Österreich etwa 10.500 bis 12.000 Euro, in Deutschland bis zu 19.500 Euro. Das ist kein kleiner Betrag – und er kommt plötzlich, wenn du den Kaufvertrag unterschreibst. Keine Bank, kein Makler erinnert dich daran. Du musst es selbst wissen.
Was zählt zum Kaufpreis? Nicht nur der vereinbarte Betrag. Auch Nebenkosten wie Einbauküchen, Fußböden oder Garagen werden oft mitgerechnet, wenn sie im Kaufvertrag festgehalten sind. Einige Bundesländer prüfen sogar den Verkehrswert – also den Wert, den das Finanzamt dem Objekt zuweist. Ist der Verkehrswert höher als der Kaufpreis, wird auf diesen abgerechnet. Das ist ein häufiger Fall bei Günstigkäufen oder Erbschaften. Du kannst nicht einfach einen niedrigen Preis angeben und hoffen, dass es durchgeht. Die Behörden haben Zugriff auf Datenbanken, und ein zu niedriger Kaufpreis ruft Nachfragen hervor – mit Folgekosten.
Es gibt Ausnahmen: Bei Erbschaften, Schenkungen oder zwischen Ehepartnern gelten andere Regeln. In Österreich ist die Grunderwerbsteuer bei Erbschaften zwischen nahen Verwandten oft geringer – manchmal sogar null. In Deutschland gibt es Freibeträge, aber nur wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wird. Wer die Immobilie vermietet, zahlt trotzdem volle Grunderwerbsteuer. Wer glaubt, das sei nur für Privatleute relevant, irrt. Auch Unternehmen zahlen sie – und oft mit höheren Sätzen.
Die Grunderwerbsteuer ist nicht verhandelbar. Du kannst sie nicht abschreiben, nicht verschieben, nicht ignorieren. Sie ist fällig, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Wer sie nicht rechtzeitig zahlt, bekommt Zinsen, Mahngebühren und im schlimmsten Fall eine Vollstreckung. Viele Käufer geraten deshalb in finanzielle Schwierigkeiten, weil sie den Betrag nicht einkalkuliert haben. Sie denken: "Ich habe 300.000 Euro gespart" – und vergessen, dass 10.000 Euro davon direkt an das Finanzamt gehen.
Die gute Nachricht: Du kannst sie vorher genau berechnen. Nutze die offiziellen Rechner der Finanzämter – sie sind kostenlos und zuverlässig. Gib den Kaufpreis ein, wähle dein Bundesland oder deine Region, und du bekommst die genaue Summe. Keine Schätzung. Kein Gerücht. Keine falsche Hoffnung. Nur Zahlen. Und diese Zahlen musst du kennen, bevor du unterschreibst.
Unter den Beiträgen findest du praktische Hilfen, die dir zeigen, wie du andere Steuern beim Immobilienkauf einrechnest – von Gewerbesteuer bis zur Schenkungssteuer. Du erfährst, wie du die Grunderwerbsteuer mit anderen Kosten verrechnest, welche Förderungen du nutzen kannst und wie du dich vor teuren Fehlern schützt. Es geht nicht darum, sie zu umgehen. Es geht darum, sie zu verstehen – und nicht überrascht zu werden.
